Wie kommen Immobilienpreise zustande?
Immobilienpreise stiegen stetig - keine Frage. In den letzten 10 Jahren sind die Quadratmeterpreise um mehr als 100% gestiegen . Vor allem in den Innenstädten steigen die Preise immer schneller an.
Dafür gibt es viele Gründe, die stetige Urbanisierung und natürlich auch die begrenzte Anzahl an bebaubaren Liegenschaften. Städte und Ihr Ballungsgebiet sind historisch betrachtet aufgrund der Handelszentren so stark gewachsen. Dabei gibt es sehr unterschiedliche Facetten des Städtewachstums, die sich gut in zwei Arten einteilen lassen.
Monozentrische Städte, wie z.B. Wien, d.h. dass sich die Stadt – natürlich historisch bedingt – um den 1. Bezirk herum erweitert hat. Der 1. Bezirk ist immer noch das größte Büro- und Handelszentrum, auch wenn rund dem um den Hauptbahnhof oder den Praterstern weitere Zentren entstehen.
Polyzentrische Städte, wie z.B. Berlin oder in den USA beispielsweise Chicago. Chicago ist auch in der Fachliteratur sehr präsent, da aus dem kleinen Handelsposten an der Mündung des Chicago-Flusses eine der größten und einflussreichsten Städte der USA geworden ist mit exponentiellem Bevölkerungswachstum. Ein näherer Blick auf Chicago lohnt sich daher.
Aufgrund des wichtigen Hafens als Umschlagspunkt und Transportzentrum sind die Bodenpreise in Ufernähe tendenziell höher. Zusätzlich entstanden viele winzige Mikrozentren in Chicago, in welchen wirtschaftliche Aktivitäten stattfinden. Je höher das Aktivitätslevel eines Grätzels ist, desto eher sind Menschen dazu bereit höhere Miet- und Kaufpreise anzunehmen und desto geringer ist das Risiko eines Wertverlustes.
Dabei geht es primär um die Entfernung zu Handelszentren. Je höher die Transportkosten für den Verbraucher sind, desto niedriger sind Kauf- und Mietpreise.
Pendler, die weiter weg wohnen, müssen mehr bezahlen, um ins Stadtinnere zu gelangen. Daher sind weiter entfernte Grundstücke, aufgrund dieser ausgleichenden Unterschiede günstiger als Grundstücke, die näher an den Handelszentren liegen (d. h. der Ausgleich für die Zahlung einer höheren Grundstücksmiete durch niedrigere Transportkosten und umgekehrt).
Das gilt insbesondere für Büro- und Einzelhandelsflächen, in gewissem Maße aber auch für Wohnimmobilien, wobei hier andere Faktoren wie Grünflächen, Wohnkomfort, Bildungsinfrastruktur etc. auch großen Einfluss nehmen.
Stadtzentrum Chicago
In den Städten, insbesondere in den Stadtzentren sind die Grundstückskosten aktuell sehr hoch und steigen weiter.
Daher wird versucht aus einer kleinen Fläche den größtmöglichen Nutzen zu ziehen. Dies kann durch den Bau höherer Gebäude erreicht werden bzw. durch Nachverdichtung bestehender Liegenschaften.
Die Faustformel hierfür ist simpel: ist der Hochbau bzw. der Ausbau wirtschaftlich sinnvoll, wird weiter zentral gebaut – das heißt die Erlöse übersteigen die Investitionskosten. Beim Bau von höheren Gebäuden zur Maximierung der Flächennutzung spricht man von einer Form der Faktor-Substitution. Faktor -Substitution bedeutet, dass eine Variable durch eine andere ersetzt wird - in diesem Fall werden Kapitalinvestitionen (Baukosten) durch Land ersetzt.