Im Sektor der institutionellen Investitionen gibt es Phänomene, die, obwohl sie hinter den Kulissen wirken, tiefgreifende Auswirkungen auf die Märkte und Investitonsstrategien haben. Zwei solcher Konzepte – der Denominator-Effekt und das Konzept des "Dry Powder" – bieten Einblicke in die Dynamiken des Kapitalmarktes, und deren Auswirkungen auf den Immobiliensektor.

Mit Beginn des Jahres 2024 trat in der Europäischen Union eine wichtige Neuerung in Kraft, die die Landschaft der Immobilienfinanzierung nachhaltig verändern wird.

WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) und WAULB (Weighted Average Unexpired Lease Term to Break). Diese Begriffe spielen eine entscheidende Rolle bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen, insbesondere in Hinblick auf die Risikominimierung und die Maximierung des Investitionswertes.

Das Schuldendeckungsdepot dient als finanzielle Absicherung für Kreditgeber, indem es sicherstellt, dass ein Teil des Free Cashflows eines Projekts speziell zur Deckung zukünftiger Schuldendienste reserviert wird. Dies wird insbesondere bei langfristigen Finanzierungen zur Praxis, da es das Ausfallrisiko für den Kreditgeber reduziert. Für Projektsponsoren bedeutet dies jedoch, dass der verfügbare Cashflow zunächst zur Auffüllung dieses Depots verwendet wird, bevor er für andere Zwecke eingesetzt werden kann.

In dieser Ausgabe unseres Newsletters vertiefen wir uns in zwei Kernmetriken der Immobilieninvestitionsanalyse: den internen Zinsfuß (Internal Rate of Return, IRR) und den modifizierten internen Zinsfuß (Modified Internal Rate of Return, MIRR). Diese Kennzahlen bieten wertvolle Einsichten, die über die herkömmlichen Maße wie Return on Investment (ROI) und Return on Equity (ROE) hinausgehen, da Sie die Kapitalflüsse und die Opportunitätskosten mitbetrachten.

Die jüngsten Richtlinien der Europäischen Zentralbank (EZB), die das Kreditrisikomanagement für das Jahr 2024 in die „Priority 1“ Kategorie erhoben haben, signalisieren eine klare Botschaft: Aktives Kreditportfoliomanagement ist wichtiger denn je - für Kreditgeber ebenso wie für Kreditnehmer.

In diesem Newsletter beleuchten wir zwei zentrale Finanzierungsmethoden in der Immobilienbranche: Restwertfinanzierung und Balloon-Finanzierung bzw. die endfällige Finanzierung. Beide Finanzierungsformen bieten Vorteile und können, je nach Projekt- und Objektstrategie, wesentliche Instrumente für die Finanzierungsstrategie sein.

Auch Immobilienfonds arbeiten mit Kapitalhebel und unterliegen hier genauso Marktschwankungen wie alle anderen Marktakteure. Dabei ist der NAV nicht nur ein Maßstab für die Bewertung des Fondsvermögens, sondern spielt auch eine entscheidende Rolle in der Finanzierungsstrategie von Immobilienfonds. In diesem Newsletter erläutern wir, wie der NAV die Finanzierung beeinflusst und wieso in den letzten 18 Monaten einige Objekte aus diversen Fondsvermögen veräußert wurden.

Im aktuellen Newsletter befassen wir uns mit Sensitivitätsanalysen und Monte Carlo Simulationen und wie diese Werkzeuge bei Investitionsentscheidungen und Liquiditätsmodellen richtig eingesetzt werden.

In den letzten 18 Monaten haben sich die Voraussetzungen für die Auszahlung von Finanzierungen in der Immobilienbranche deutlich verschärft. Dies betrifft sowohl den Ankauf als auch die Ausbaufinanzierung von Projekten.

Im Sektor der institutionellen Investitionen gibt es Phänomene, die, obwohl sie hinter den Kulissen wirken, tiefgreifende Auswirkungen auf die Märkte und Investitonsstrategien haben. Zwei solcher Konzepte – der Denominator-Effekt und das Konzept des "Dry Powder" – bieten Einblicke in die Dynamiken des Kapitalmarktes, und deren Auswirkungen auf den Immobiliensektor.

Konsortialkredite sind eine Form der Kreditvergabe, bei der sich mehrere Kreditgeber zusammenschließen, um gemeinsam einen Kredit zu vergeben. Diese Struktur ermöglicht es den beteiligten Banken, große Finanzierungsbeträge bereitzustellen, während gleichzeitig das Risiko auf mehrere Schultern verteilt wird.

In diesem Newsletter befassen wir uns diesmal mit dem aufstrebenden Segment der Datencenter als Sub-Assetklasse in der gewerblichen Immobilienentwicklung. Datencenter sind nicht sexy, aber die Notwendigkeit einer guten IT Infrastruktur steigt ungebrochen, da Unternehmen stärker auf digitale Technologien setzen und die Nachfrage nach Datenverarbeitung und -speicherung weltweit steigt. Wir beleuchten die technischen und marktspezifischen Aspekte, die Datencenter zu einer attraktiven und langfristigen Investitionsmöglichkeit machen.

Die Systemgastronomie ist ein zunehmend attraktives Feld für Projektentwickler, insbesondere in Mixed-Use Quartieren. Die Stärke dieses Sektors liegt in der guten Bonität und den berechenbaren Umsätzen der Gastronomieketten, die sie zu stabilen und verlässlichen Mietern machen. Eine fundierte Mietstrategie und die dazu passende Finanzierung ist daher essenziell, um diese Vorteile optimal zu nutzen.

Die Systemgastronomie ist ein zunehmend attraktives Feld für Projektentwickler, insbesondere in Mixed-Use Quartieren. Die Stärke dieses Sektors liegt in der guten Bonität und den berechenbaren Umsätzen der Gastronomieketten, die sie zu stabilen und verlässlichen Mietern machen. Eine fundierte Mietstrategie und die dazu passende Finanzierung ist daher essenziell, um diese Vorteile optimal zu nutzen.

Die Nachfrage nach Seniorenimmobilien zeigt ein starkes Wachstumspotenzial. In Deutschland fehlen aktuell mindestens 496.000 Wohneinheiten im Bereich betreutes und betreubares Wohnen, mit einer Prognose von bis zu 560.000 Einheiten bis 2040. In Österreich wird bis 2029 ein Bedarf von zusätzlich 87.000 Einheiten erwartet (manche Studien sehen noch einen deutlich höheren Bedarf).

Bei Hotelinvestitionen und -finanzierungen spielen das Profit & Loss Statement (P&L) und der Lease Coverage Ratio (LCR) eine entscheidende Rolle. Diese Indikatoren sind unerlässlich, um die finanzielle Gesundheit und Tragfähigkeit eines Hotelprojekts zu bewerten.

In einem herausfordernden Marktumfeld, in dem das Wort "distressed" immer häufiger fällt und auch große Namen wie zuletzt die Signa Holding betrifft, ist es unerlässlich, die Bedeutung dieses Begriffs vollständig zu erfassen und die Wege zu verstehen, wie diese Herausforderungen gemeistert oder bestmöglich vermieden werden können.

Jede Zeit hat ihre Chancen und deshalb beschäftigen wir uns im aktuellen Newsletter mit der sogenannten Verknappungsprämie ("Scarcity Premium").

Die letzten Jahre waren geprägt von einem extremen Niedrigzinsumfeld und einer hohen Verfügbarkeit von Risikokapital. Diese Faktoren haben in vielen Projekten zu einem Mangel an "Alignment of Interest" zwischen Projektsponsoren und Kapitalpartnern geführt, ein klares Anzeichen für den Spätzyklus, in dem sich der Markt befunden hat.