Bauträgervertragsgesetz

Beabsichtigt ein Bauträger den Verkauf von Wohnungseigentumsobjekten und die Entgegennahme größerer Zahlungen vor der Fertigstellung eines Objektes, dann gelangt in Österreich das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) zur Anwendung.

Was ist das Bauträgervertragsgesetz?

Das Bauträgervertragsgesetz soll Erwerber von Eigentumswohnungen oder anderen Wohnungseigentumsobjekten (Büros, Geschäftsräumen, Lagerräume, KFZ-Abstellplätze,…) vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen schützen, wenn der Bauträger Insolvenz anmelden sollte.

Dabei ist zu beachten, dass das BTVG nur für zu errichtende oder sanierende Gebäude gilt. Bereits bestehende Objekte sind also nicht abgesichert. Nur wenn es zu einer größeren Sanierung kommt und die Kosten der Sanierung die Hälfte der Neubaukosten tragen, gilt das Bauträgervertragsgesetz.

Die Abwicklung über das BTVG ist ab einer Anzahlung in Höhe von 150 € pro Quadratmeter zwingend vorgeschrieben.

Das Bauträgervertragsgesetz schreibt vor, dass ein Bauträgervertrag aus bestimmten Mindestbestandteilen bestehen muss.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Hierbei handelt es sich um einen Vertrag zwischen dem Erwerber des noch zu errichtenden Objektes und dem Bauträger. Der Bauträgervertrag regelt den Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum, Baurechten, Bestandsrechten und sonstigen Nutzungsrechten einschließlich Leasing und beinhaltet unter anderem auch die üblichen Vertragsbestimmungen eines Kaufvertrages. Der Bauträgervertrag muss schriftlich abgeschlossen sein.

Was muss im Bauträgervertrag stehen?

-        Beschreibung des Vertragsgegenstands (Wohnung, Haus, Geschäftsraum…) inklusive der Gesamtanlage (Ausmaß, Lage, Widmung, Planunterlagen, Baubeschreibung)

-        Hinweis auf die Gefahrenzonen

-        Der Preis sowie die Kosten für Zusatzleistungen

-        Informationen zu Abgaben und Steuern

-        Das Fälligkeitsdatum der Zahlungen

-        Der späteste Übergabetermin

-        zu übernehmende obligatorische Lasten (z.B. Wegerechte, Pfandrechte)

-        Die Art der Sicherung

-        Das Konto des Bauträgers

-        Informationen zur treuhändischen Abwicklung

Sicherungsmöglichkeiten nach dem Bauträgervertragsgesetz

Hier sieht das BTVG mehrere Möglichkeiten vor. Die verschiedenen Möglichkeiten können auch ggf. miteinander kombiniert werden. Nachträglich lassen sich die vereinbarten Sicherungsmittel nur einvernehmlich ändern. Die Sicherungsmittel werden in schuldrechtliche Sicherung, grundbücherliche Sicherstellung und in die pfandrechtliche Sicherung eingeteilt.

Die Zahlungen an einen Bauträger müssen erst dann vom Käufer getätigt werden, wenn eine Sicherung vorliegt.

Schuldrechtliche Sicherung

Hier wird der Käufer durch eine Garantie oder einer Versicherung abgesichert. Es treten also Kreditinstitute oder Unternehmen aus der Versicherungsbranche ein, die jedoch eine Geschäftsberechtigung im Inland benötigen.

Pfandrechtliche Sicherung

Eine weitere Art der Sicherung stellt die pfandrechtliche Sicherung dar. Hierbei kann sich der Käufer durch ein Pfandrecht auf eine Liegenschaft absichern. Meistens wird einem Treuhänder das Pfandrecht eingeräumt und der Bauträger ist verpflichtet diesen zu bestellen.
Der Treuhänder ist verpflichtet den Käufer hinsichtlich des Vertrags zu beraten und zu belehren. Weiterhin ist er dafür zuständig, die Sicherungspflicht des Bauträgers zu überwachen, sicherzustellen, dass die Zahlungen auf das Konto des Bauträgers eingehen sowie die vertraglichen und grundbuchrechtlichen Voraussetzungen zu prüfen.

Grundbücherliche Sicherstellung

Eine weit verbreitete Art der Sicherung ist die grundbücherliche Sicherstellung in Kombination mit einem Ratenplan.

Im Bauträgervertrag können beide Seiten die Zahlungen nach Ratenplan A oder Ratenplan B vereinbaren. Der Unterschied zwischen diesen beiden Plänen nach Bauträgervertragsgesetz ist, dass der Bauträger nach Ratenplan A eine weitere Bankgarantie von mindestens 10 % sicherstellen muss, sobald der Käufer ein dringendes Wohnbedürfnis besitzt.

Alle Folgen, die dem Käufer aus Verzögerung oder Einstellung des Bauvorhabens entstehen, müssen beglichen werden.

Weitere Informationen zum Bauträgervertragsgesetz

Bauträger, die keinen Vertrag errichten, welcher dem Gesetz konform ist oder keinen Treuhänder beiziehen begehen eine sogenannte Verwaltungsübertretung. Hierfür können Geldstrafen bis zu 28.000€ verhängt werden.

Fazit zum Bauträgervertragsgesetz

Der Erwerb einer Immobilie stellt für die meisten Verbraucher den größten finanziellen Aufwand ihres Lebens dar. Daher ist es sehr bedeutsam, diese vor dem Verlust von Vorauszahlungen zu schützen. Hier gewährleistet das Bauträgervertragsgesetz Sicherheit!