Beleihungsgrenze
Kreditgeber nutzen den Beleihungswert als erste Bewertungsgrundlage für Kreditsicherheiten. Aufgrund dieser Grundlage wird dann die Beleihungsgrenze kalkuliert, denn Banken beleihen eine Immobilie nur bis zu einer gewissen Grenze, die jede Bank für sich selbst festlegt
Als Beleihungsgrenze bezeichnet man einen Prozentwert, der sich auf den Beleihungswert einer Immobilie bezieht. Bei der Immobilienfinanzierung ist die Beleihungsgrenze ein wichtiger Faktor, da sie die die Höhe der Finanzierungskonditionen beeinflusst.
Das liegt daran, dass die Pfandbriefbanken erstrangig besicherte Immobiliendarlehen bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 % als Realkredit bilanzieren. Alles was darüber hinaus geht, muss von der Bank nachrangig besichert und als ein Personalkredit verbucht werden. Für den Kreditnehmer steigen die Finanzierungskosten durch die nachrangige Besicherung. Andere Institute dürfen auch Finanzierungen mit einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent oder mehr anbieten.
Höhe der Beleihungsgrenze
Normalerweise beträgt die Beleihungsgrenze zwischen 40-80 %. Zudem stellt sie gleichzeitig die Maximalsumme dar, für welche die Bank ein Immobiliendarlehen gewährt. Bei den Banken sind folgende Beleihungsgrenzen üblich
- 40-60 % bei Lebensversicherungen
- 60-65 % bei Hypothekenbanken
- 80 % bei Sparkassen, Volks-, Raiffeisen- oder Geschäftsbanken
Beispielrechnung der Beleihungsgrenze
Um die Beleihungsgrenze für eine Immobilie zu ermitteln, muss man erstmal den Beleihungswert berechnen. Dieser ergibt sich aus dem Verkehrswert einer Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10-20 %.
Verkehrswert bzw. Kaufpreis = 600.000 Euro
Beleihungswert (90 % des Kaufpreises): 540.000 Euro
Beleihungsgrenze (80 % des Beleihungswertes): 432.000 Euro
Die Grenzen ändern sich, je nach Bank, Objekt und Kreditnehmer. In der Regel betragen die prozentualen Grenzwerte zwischen 60 und 80 %. Die Beleihungsgrenze betrüge 378.000 € bei 70 % und 324.000 bei 60 %.
Den restlichen Finanzierungsbedarf für die Baufinanzierung könnte der Bauherr nur über ein Bauspardarlehen, einen Personalkredit oder in letzter Konsequenz über Eigenkapital realisieren.
Zinsen und Beleihungsgrenze
Je niedriger die Beleihungsgrenze ist, desto attraktiver sind die Zinskonditionen. Dies liegt vor allem daran, dass die Bank bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent quasi kein Kreditausfallrisiko mehr hat und die Bank kann dadurch das Darlehen sehr wahrscheinlich im Falle einer Zwangsversteigerung vollständig aus dem Verkaufserlös zurückerhalten. Falls die Grenze höher als 60 % ist, wäre das Ausfallrisiko für die Bank größer. Somit steigen die Anforderungen eines Kreditgebers an die Bonität des Kreditnehmers bei höhere Beleihungsgrenzen.
Was ist eine 1a-Hypothek?
Falls der Kreditnehmer noch weitere finanzielle Mittel benötigt, die über die Beleihungsgrenze hinausgehen, vergeben Banken in einigen Fällen weitere Kredite, für die normalerweise. ein höherer Zinssatz zu zahlen ist und anders besichert werden. Einer von diesen Krediten ist die 1a-Hypothek.
Wenn sich die Höhe des Darlehens unterhalb der Beleihungsgrenze bewegt, bezeichnet man diese als 1a-Hypothek. Dieses Darlehen wird durch ein erstrangiges Grundpfandrecht im Grundbuch gesichert. Falls es dazu kommt, dass der Kreditnehmer die Zahlung nicht durchführen kann und es zur Zwangsversteigerung der Immobilie kommt, wird die Forderung des erstrangig abgesicherten Darlehensgebers zuerst bedient.
Was ist eine 1b-Hypothek?
Wenn sich die Höhe des Darlehens oberhalb der eigentlichen Beleihungsgrenze befindet, bezeichnet man diese als 1b-Hypothek. Die 1b-Hypothekendarlehen werden im Grundbuch durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht sowie einer zusätzlichen öffentlichen Bürgschaft abgesichert
Das 1b-Hypothekendarlehen hat jedoch seinen Preis und kann einige tausend Euro an Zusatzkosten verursachen, weil Banken üblicherweise dann einen Zinsaufschlag verlangen.