Briefgrundschuld

Bei einer Briefgrundschuld handelt es sich um eine Grundschuld, bei der zusätzlich zu einer Eintragung im Grundbuch auch ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Die Briefgrundschuld ist demnach eine mögliche Variante, um eine Grundschuld in das Grundbuch einzutragen. Die weitaus gebräuchliche Form ist hierbei jedoch die vereinfachte Buchgrundschuld. 

Sofern es zur Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch gekommen ist, erwirbt die finanzierende Bank oder das Kreditinstitut das Recht, die Immobilie zu veräußern, sobald der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Demzufolge handelt es sich bei der Grundschuld streng genommen um ein sogenanntes Grundpfandrecht. Die Verpfändung des Grundstücks ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen, wie zum Beispiel bei der Zahlungsunfähigkeit, möglich.

Insofern sichert die finanzierende Bank mit der Eintragung der Grundschuld das Immobiliendarlehen ab. Oftmals ist der Eintrag in das Grundbuch auch eine Voraussetzung der Kreditinstitute, ein Darlehen zu beanspruchen.

Briefgrundschuld als Absicherung der Immobilienfinanzierung

Generell gilt, dass eine Eintragung der Grundschuld als Absicherung einer Baufinanzierung dient. Bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmer haben Banken und Kreditinstitute mit dem Eintrag der Grundschuld folglich das Recht, die noch ausstehende Restschuld durch einen Verkauf oder eine Zwangsvollstreckung der Immobilie zu tilgen.

Eine Grundschuldeintragung kann dabei nur von einem Notar beauftragt werden. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass eine vollständige Abwicklung der Grundbuchbestellung circa 6 bis 8 Wochen in Anspruch nimmt.

Wenn Banken und Kreditinstitute im Besitz einer Briefgrundschuld sind, so gilt, dass sie bei einem etwaigen Zahlungsausfall vor möglichen anderen Gläubigern bedient werden. Dies erhöht das Maß  an Sicherheit für die Kreditgeber und führt dazu, dass manche Darlehensgeber einen vergleichsweise niedrigen Darlehenszins für eine günstige Baufinanzierung anbieten.

Unterschied zwischen Briefgrundschuld und Buchgrundschuld

Grundsätzlich wird bei einer Briefgrundschuld neben dem Eintrag in das Grundbuch zusätzlich ein Grundschuldbrief von der Bundesdruckerei ausgestellt. Bei diesem Schreiben handelt es sich um eine Bestätigung des Eintrags in das Grundbuch. Der kostenpflichtige Grundschuldbrief wird sowohl als Wertpapier als auch als Urkunde angesehen.

Der Gläubiger ist im Besitz des Grundschuldbriefes und kann damit unter anderem die vollständige Darlehenssumme plus Zinsen vom Kreditnehmer einfordern. In der Regel bleibt der Grundschuldbrief im Besitz der finanzierenden Bank oder des Kreditinstitutes, bis das Immobiliendarlehen vollständig abbezahlt wurde. In der Regel kann der Gläubiger den Grundschuldbrief jedoch nach Belieben weitergeben, es sei denn, es besteht eine besondere Vereinbarung, dass keine Weitergabe zulässig ist. Im Anschluss erhält der Eigentümer den Grundschuldbrief.

Bei der Buchgrundschuld wiederum wird die Grundschuld ausschließlich in das Grundbuch eingetragen, ohne die Beantragung des zusätzlichen Briefes. In diesem Fall muss jede Änderung des Gläubigers im Grundbuch festgehalten werden. Dies bedeutet, dass die finanzierende Bank auch für Dritte einsehbar wird.

Obwohl die Briefgrundschuld der gesetzliche Standard in Deutschland ist,  bildet dieser in der Rechtspraxis eher die Ausnahme. Während die Briefgrundschuld vorrangig bei gewerblichen Krediten eingesetzt wird, wird die Buchgrundschuld hingegen oftmals für private Immobiliendarlehen genutzt, da diese schneller vollzogen und mit weniger Kosten verbunden ist als die Briefgrundschuld.

Vor- und Nachteile der Briefgrundschuld

Einen wesentlichen Vorteil der Briefgrundschuld stellt die zügige Weitergabe an einen anderen Gläubiger dar. Wenn es zu einem Wechsel des Gläubigers kommt, ist in der Regel keine Grundbuchänderung notwendig und somit fallen auch keine zusätzlichen Grundbuchkosten an. Dies ist insofern relevant, wenn der Kreditnehmer beispielsweise im Zuge einer Umschuldung den Gläubiger wechselt.

Diesem Vorteil stehen jedoch auch Nachteile gegenüber, die zu berücksichtigen sind. Generell gilt, dass die Bestellung der Briefgrundschuld ungefähr 25 Prozent mehr kostet als die Buchgrundschuld.

Zudem ist zu beachten, dass im Falle des Verlusts des Grundschuldbriefs die Immobilie erst später verkauft werden kann. Grund hierfür ist, dass das Amtsgericht den verlorenen Brief zunächst einmal für ungültig erklären muss. Hierfür wird ein kostenpflichtiges Aufgebotsverfahren in Gang gesetzt, welches einen Zeitraum von circa 6 Monaten beansprucht. Die Kosten des Verfahrens hängen dabei vorrangig von der Gesamthöhe der Grundschuld ab:

Wenn die Grundschuld beispielsweise bei circa 60.000 Euro liegt, sollte der Eigentümer rund 2.000 Euro für Amtsgericht und Notar einplanen. Dies stellt rund 3,3 Prozent der eingetragenen Grundschuld dar. 

Des Weiteren ist auch ein Missbrauch der Briefgrundschuld nicht vollkommen auszuschließen, insbesondere wenn der Grundschuldbrief ohne das Wissen des Gläubigers und des Darlehensnehmers entwendet wird.

Löschung einer Briefgrundschuld

Generell gilt, dass eine Briefgrundschuld nicht automatisch gelöscht wird, wenn das Immobiliendarlehen nicht vollständig zurückgezahlt wurde. Dementsprechend sollten Eigentümer stets selbst aktiv werden. Mit einem Löschverfahren der Briefgrundschuld aus dem Grundbuch erspart sich Eigentümer folglich das Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht, insofern es zu einem Verlust des Grundschuldbriefes kommen sollte.

Auch ein potentieller Immobilienverkauf stellt einen Grund dar, um die Briefgrundschuld aus dem Grundbuch löschen zu wollen. Generell gilt, dass eine lastenfreie Immobilie deutlich leichter verkauft wird, als eine Immobilie, die bereits durch Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld belastet ist.

Das Löschen einer Briefgrundschuld ist grundsätzlich an verschiedene Voraussetzungen geknüpft:
-Das Immobiliendarlehen muss vollständig zurückgezahlt sein
-Die Bank oder das Kreditinstitut hat dem Löschungsantrag bewilligt
-Der Grundschuldbrief liegt dem offiziellen Eigentümer vor.

Sofern alle Unterlagen vollständig sind, geht der Eigentümer zum Notar, um eine notarielle Beglaubigung zu erhalten. Anschließend reicht der Notar die Unterlagen und den Löschungsantrag beim Grundbuchamt ein. Insofern dem Antrag zugestimmt wird, wird die Briefgrundschuld aus dem Grundbuch entfernt.

Kosten für das Eintragen und Löschen der Briefgrundschuld

Grundsätzlich gilt, dass jegliche Einträge und Änderungen der Grundschuld stets kostenpflichtig sind. Hierunter fallen auch Notarkosten und Grundbuchkosten an, die rund 1,5 Prozent bis circa 2 Prozent des Darlehens betragen. Generell ist bei einer Briefgrundschuld mit etwa 25 Prozent mehr Kosten als bei der Bestellung der Buchgrundschuld zu rechnen.

Auch das Löschen einer Briefgrundschuld ist gebührenpflichtig. Die genaue Verteilung der Notar- und Grundbuchkosten kann dabei mit Hilfe von kostenfreien Grundbuchrechnern ermittelt werden.