Cash on Cash Rendite

Für Investoren kann die Beteiligung an einem geschlossenen Fond große Vorteile mit sich bringen. Geschlossene Immobilienfonds beispielsweise ermöglichen es den Anlegern, sich an große Immobilienprojekte zu beteiligen, zu denen ihnen oftmals sonst der Zugang verwehrt blieb. Auch werden die Immobilien von professionellen Fondsmanager vollständig verwaltet, sodass die Anleger sich nach ihrem Investment zurücklehnen und sich um weitere Geschäfte kümmern können. Der Job des Fondsmanager bezieht sich dabei nicht nur auf Instandhaltungsmaßnahmen der Immobilien, sondern beinhaltet vor allem, Gewinne für die Investoren zu erzielen. Je nach Anlageziel des Fonds, können dabei verschiedene Renditekennzahlen in den Fokus geraten. In diesem Beitrag wird Ihnen erklärt, was unter der Cash-on-Cash Rendite zu verstehen ist und weshalb diese Kennzahl eine der wichtigsten Berechnungen innerhalb der Immobilienrendite darstellt.

Definition Cash-on-Cash Rendite

Die Cash-on-Cash Rendite stellt eine Kennzahl dar, die vor allem bei gewerblichen Immobilientransaktionen von Relevanz ist. In der Immobilienbranche wird dabei häufig anstelle der Cash-on-Cash-Rendite auch von der Barrendite gesprochen. Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich hierbei um die Messung der jährliche Rendite, die ein Investor mit einer Immobilie erzielt hat, im Verhältnis zu der im Jahr gezahlten Hypothek. Auf diese Weise ist eine Bewertung der Cashflows aus den ertragsgenerierenden Aktivitäten eines Investors möglich. Die Cash-on-Cash Rendite gilt dabei als eine der wichtigsten Berechnungen innerhalb der Immobilienrendite.

Cash-on-Cash Rendite Beispiel

Die Cash-on-Cash Rendite gibt folglich den prozentualen Anteil des positiven Cashflows an, der im Verhältnis zu dem in dem Jahr eingesetzten Kapital steht. Dabei werde lediglich die Ausschüttungen aus dem laufenden Betrieb der Investitionsperiode (die Dividenden) berücksichtigt und nicht die Ausschüttung der gesamten Kapital-Ereignisse. Um Ihnen den Vorgang der Cash-on-Cash Rendite weiter zu verdeutlichen, folgt ein kleines Beispiel:
Wenn ein Anleger 200.000 Euro in ein Immobilienfond investiert hat und das Investment dabei durch Vermietung des Objekts eine jährliche Ausschüttung von 20.000 Euro erbringt, so liegt die jährliche Ausschüttungsrendite bei 10 Prozent. Hierbei gilt jedoch zu beachten, dass die jährliche Ausschüttungsrendite vor allem bei Immobilienfonds von Jahr zu Jahr auch maßgeblich variieren kann.

Wichtig: Bei dieser oben dargestellten Form der Cash-on-Cash Rendite wurden jedoch nicht die Steuerbeträge berücksichtigt, die der Anleger durch die erzielten Erträge erbringen muss. Die Höhe der Steuern unterliegt dabei vielen Faktoren und kann dementsprechend auch die Attraktivität einer bestimmten Immobilien-Anlage maßgeblich beeinflussen. Auch muss beachtet werden, dass bei der Cash-on-Cash Rendite nur die unmittelbare Rendite eines bestimmten Zeitraumes gemessen wird. Somit wird nicht berücksichtigt, ob sich der Wert der Anlage verändert, wenn beispielsweise der Marktpreis des Mietobjekts stark ansteigt oder sinkt und somit die gewinnbringende Veräußerungsfähigkeit beeinträchtigt wird.

Tipp: Beachten Sie bei Ihrer Investition, dass Immobilien in sehr beliebten Gegenden in der Regel einen geringeren Cashflow aufweisen als in kleineren Gebieten. Bei der Wahl Ihres Immobilieninvestments ist es daher entscheidend, wonach Sie als Investor suchen:
Suchen Sie nach einer höheren Wertsteigerung der Immobilie über einen längeren Zeitraum hinweg? Dann kann ein höheres Investment in begehrten Gegenden durchaus das Richtige für Sie sein. Wenn die höhere Wertsteigerung für Sie jedoch keine Priorität hat, so reicht es möglicherweise auch aus, Investments in unbekannteren Gegenden zu tätigen. Für die meisten Anleger in der Anfangsphase ihrer Karriere ist eine hohe CoC Rendite wichtiger als die Wertsteigerung, da der Cashflow eine bedeutende Rolle in der Branche spielt und der Schwerpunkt zu Beginn auf der Vermögensbildung liegt. In späteren Jahren kann man sich vermehrt auf den Vermögenserhalt konzentrieren und auch Investments tätigen, in denen eine niedrigere Cash-on-Cash Rendite mit hohem Wertzuwachs wichtiger sein kann.

Gibt es einen Unterschied zwischen den Cash-on- Cash Renditen und dem Cash-Flow?

Es kann vorkommen, dass Investoren die Cash-on-Cash Rendite mit dem Cash-Flow verwechseln. Hier gibt es jedoch einige Unterschiede. Zum einem wird die Cash-on-Cash Rendite wie im obigen Beispiel gezeigt in Form von Prozentsatz angegeben, während der Cash-Flow als ganzer Betrag angegeben wird. Des Weiteren gibt der Cash-Flow an, wie viel Geld Sie am Ende des Tages zur Verfügung haben, nachdem alle Ausgaben, abgesehen von der Einkommenssteuer, abgezogen wurden. Die Cash-on-Cash Rendite hingegen zeigen Ihnen, welche Rendite Sie für Ihren gesamten Investment erhalten.

Warum die Betrachtung der Cash-on-Cash-Rendite besonders bedeutsam ist

Grundsätzlich ist die Cash-on-Cash Rendite für Investoren und Fondsmanager immer von hoher Relevanz, da mit dieser Kennzahl ausgedrückt wird, ob es innerhalb des betrachteten Zeitraums zu ertragsgenerierenden Aktivitäten gekommen ist. Vor allem Fonds der Kategorie “value add” sollten dabei schwankende Cash-on-Cash Rendite vermeiden und auf eine konstante Cash-on-Cash Rendite abzielen. Bei diesen Fonds werden gleich zwei Anlageziele verfolgt. Zum einen steht hierbei der Fokus auf den Wertzuwachs der Immobilie und zum anderen wird das Ziel verfolgt, die Erhöhung der Renditen aus dem laufenden Betrieb zu sichern. Dabei wird sich in der Regel in den ersten Investment-Jahren auf die Aufwertung der Immobilie konzentriert, um auf diese Weise die Vermietungsaktivitäten positiv zu beeinflussen und die Cash-on-Cash Renditen langfristig erhöhen zu können.

Fazit

Wenn man im Immobilieninvestment tätig ist, ist es unabdingbar auf eine Vielzahl von Kennzahlen bei der Analyse von Anlagen zurückzugreifen.  Die Cash-on-Cash Rendite stellt dabei eine der wichtigsten Kennzahlen dar, die maßgeblich dazu beiträgt, die potenzielle Rendite einer Immobilie in einer leicht vergleichbaren Zahl darzustellen. Generell gilt hierbei: Je höher der Prozentsatz der Cash-on-Cash Rendite ist, desto erfolgreicher ist die Immobilieninvestition für die Anleger. Die Cash-on-Cash Rendite stellt daher eine aussagekräftige Kennzahl in den Immobilieninvestments dar, da sie Anhaltspunkte darüber gibt, wie sich eine Immobilie entwickeln könnte und sollte dementsprechend bei Ihrer Analyse von Immobilienfonds stets mitberücksichtigt werden.