Disagio

Sobald Sie das ideale Eigenheim erst einmal für sich gefunden haben, beginnt oftmals die entscheidende Suche nach der entsprechenden Finanzierung. Vor allem bei Immobilienfinanzierungen gibt es heutzutage zahlreiche Optionen von verschiedenen Bank Institutionen. Am häufigsten werden hierbei sogenannte Annuitätendarlehen angeboten. Hierbei hängt die Höhe der Zinsen unter anderem von dem Beleihungswert Ihrer Immobilie, den Sicherheiten, die Sie Ihrer Bank angeben und Ihrer allgemeinen Bonität ab. Durch das Disagio erhalten Sie jedoch die Möglichkeit, einen Teil Ihrer Zinsen bereits im Vorfeld zu verringern. Im folgenden Beitrag erklären wir Ihnen, was unter ein Disagio zu verstehen ist, was es dabei zu beachten gibt und ob diese Art der Immobilienfinanzierung für Sie geeignet ist.

Was ist Disagio?

Disagio wird unter anderem auch unter den Synonymen “Abschlag” oder “Damnum” verwendet und bedeutet übersetzt “Unbehagen”. Bei ein Disagio behält der Kreditgeber bereits bei der Auszahlung des Darlehens einen Beitrag der Nettokreditsumme für sich. Die ausgezahlte Kreditsumme ist daher geringer als die gesamte Nettokreditsumme. In Fachkreisen wird hierbei auch von einer “Zinsvorauszahlung” gesprochen, da der nicht ausgezahlte Abschlag zum Begleichen der Kreditsumme genutzt wird. Das Disagio als Abschlag wird in der Regel in Prozentsatz angegeben. Grundsätzlich gilt: Je höher das Disagio, desto geringer fallen die weiteren Zinszahlungen aus. Das Gegenteil von Disagio ist das sogenannte Agio, welches als Aufschlag zu verstehen ist. Diese findet jedoch eher bei Aktienverkäufen und Anleihen Verwendung und weniger bei Darlehen.

Disagio Beispiel

Um Ihnen den Prozess des Disagio näher zu verdeutlichen, folgt ein ausgewähltes Beispiel:

Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen in Höhe von 50.000 Euro aufnehmen und ein Disagio von 10 Prozent vereinbaren, so werden bei der Auszahlung des Kredits die 10 Prozent bereits im Vorfeld (5.000€) abgezogen. Diese 5.000 € werden von Ihrem Kreditgeber somit als Zinsvorauszahlung behalten. Sie erhalten folglich eine ausgezahlte Kreditsumme von 45.000€. Zurückzahlen müssen Sie jedoch nicht den Auszahlungsbetrag, sondern den vollen Kreditbetrag, in diesem Fall wäre es die Nettokreditsumme von 50.000€. Als Ausgleich für das Disagio verringern sich jedoch in der Regel die laufenden Zinsen bei der Abzahlung der Kreditsumme.

Einige Finanzierungsexperten vergleichen das Disagio unter anderem auch mit dem Leasing. Auch dort zahlt ein Kunde in der Regel einen höheren Abschlag, sodass die monatliche Finanzierungsrate geringer ausfällt. Demzufolge ist ein Disagio vor allem für diejenigen Kreditnehmer von Vorteil, denen eine niedrige monatliche Finanzierung von großer Bedeutung ist.

Vorteil für Kapitalanleger

Vor allem für Kapitalanleger kann ein Disagio durchaus von steuerlichem Vorteil sein. Falls Sie eine Immobilie finanzieren möchten, die Sie jedoch nicht selbst bewohnen, können Sie das Disagio steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Ein marktübliches Disagio ist in der Regel in voller Höhe absetzbar. Durch den Steuerabzug verringert sich somit auch das zu versteuernde Einkommen.

Welche Auswirkungen hat ein Disagio?

Grundsätzlich gilt, dass es vom individuellen Geschäft abhängt, ob ein Disagio Vor- oder Nachteile mit sich bringt. Demzufolge lassen sich die Folgen einer Finanzierung mit Disagio nicht pauschalisieren. Je nach Art der Finanzierungsverträge gibt es hierbei jedoch generelle Unterschiede.

Bei der Vereinbarung eines Darlehens scheint ein Disagio zwar auf den ersten Blick lukrativ zu sein, jedoch sollten Sie als Kreditnehmer darauf achten, dass Sie höhere Gesamtkosten vermeiden. Die Berechnungsgrundlage des Zinssatzes mit Disagio ist zwar in der Preisangabenverordnung genau definiert, kann für den privaten Verbraucher jedoch recht komplex und daher unübersichtlich sein. Deshalb fließt das Disagio auch in den effektiven Jahreszins mit ein, um eine Vergleichbarkeit zwischen den Darlehen mit und ohne Disagio für den Laien sicherzustellen.

Tipp: Achten Sie daher stets auf den Effektivzins, dessen Angabe bei Darlehens- und Kreditverträgen verpflichtend ist.

Bei Anleihen und Wertpapieren jedoch kann ein Disagio für den Anleger durchaus von Vorteil sein. Anleihen werden generell nur selten zu dem vollen Nominalwert ausgegeben, je nach Bonität des Emittenten erfolgt hierbei oftmals ein Auf- oder Abschlag, das Agio oder Disagio. Mit einem Disagio vermindert sich folglich Ihr Kaufpreis, während der Nennwert hingegen unberührt bleibt. Folglich verbessert sich die Rendite für Sie als Anleger, während die Kreditaufnahme für den Emittenten teurer wird. Auch bei Wertpapieren mit Disagio zahlen Sie in der Regel eine geringere Summe, erhalten jedoch Anteile mit einem höheren Wert. Für Aktien oder Anteile einer GmbH verbietet das Gesetz jedoch eine Ausgabe mit Disagio.

Im Finanzierungsbereich gehört das Disagio grundsätzlich, ebenso wie Zinsen oder zusätzlich anfallende Gebühren, zu den Kreditkosten, die ein Kunde zu tragen hat. Für die Bank bringt Disagio den Vorteil mit sich, dass durch den Vor-Abschlag bereits umgehend die Einnahmen einfließen. Auch für den Kreditnehmer kann es von Vorteil sein, dass durch das Disagio die monatlichen Darlehenszahlungen aufgrund des niedrigen Zinssatzes geringer ausfallen können. Es gilt: Je höher das Disagio, desto geringer wird der monatliche Betrag, den Sie künftig zurückzuzahlen haben.

Fazit - Lohnt sich ein Disagio?

Generell kommen private Verbraucher heutzutage nur mit ein Disagio in Kontakt, wenn sie einen Immobilienkredit anstreben. Bei einem Kreditgeschäft wird das vereinbarte Disagio im Vorfeld vom Kreditgeber behalten und als Zinsvorauszahlung angesehen. Auf diese Weise können private Kreditnehmer durch einen geringeren Sollzins profitieren.

Doch Vorsicht: Nicht immer lässt sich durch diese Variante Geld sparen. Ziehen Sie als Vergleich stets den Effektivzins an, um zu vermeiden, dass Sie am Ende deutlich höhere Gesamtkosten haben. Wenn Sie eine Immobilie hingegen als Kapitalanleger erwerben, kann ein Disagio für Sie durchaus vom finanziellen Vorteil sein, da Sie das Disagio steuerlich als Werbungskosten absetzen lassen können. Die Berechnung des Disagio kann für einen Laien recht komplex sein, daher lohnt es sich stets, sich mit einem Berater zusammenzusetzen und die Vor- und Nachteile für Ihr persönliches Finanzierungsgeschäft abzuwägen.