Immobilienbeteilung

Die Zinsen für die klassischen Sparprodukte wie Sparbücher oder Tagesgeldkonten waren noch nie so niedrig wie in den letzten Jahren. Dies hat zur Folge, dass viele Sparer sich zurzeit auf die Suche nach neuen Anlagemöglichkeiten machen, um auch in Zeiten des Niedrigzinses gewinnbringend anlegen zu können. Vor Allem die Immobilienbeteiligung erfreut sich bei Anlegern derzeit größter Beliebtheit, da sie attraktive Chancen auf Rendite bietet. In diesem Beitrag erfahren Sie, was unter einer Immobilienbeteiligung zu verstehen ist und welche Möglichkeiten es für Sie gibt, sich an Immobilien zu beteiligen.

Was ist eine Immobilienbeteiligung?

Kurz gesagt: Eine Immobilienbeteiligung ist prinzipiell eine Investition in Immobilien. Sie findet statt, sobald Sie Kapital in ein Immobilienobjekt investieren. Eine Immobilienbeteiligung kann unterschiedlich aussehen und aktiv oder passiv erfolgen. Generell können Anleger hierbei zwischen verschiedenen zwei verschiedenen Formen der Immobilienbeteiligung entscheiden:

Die direkte Immobilienbeteiligung

Die direkte Immobilienbeteiligung findet statt, sobald Sie sich für den Kauf eines Immobilienobjektes entscheiden. Diese Form der Immobilienbeteiligung gilt nach wie vor als die traditionellste Art des Immobilieninvestments. Wer eine eigene Immobilie besitzt, hat die Möglichkeit, sie selbst zu nutzen und auf diese Weise finanzielle Freiheit erlangen. Auch die Fremdvermietung kann sich für den Anleger durchaus lohnen, sofern die Mieteinnahmen die Zinszahlungen der Bank übersteigen.

Vorteil der direkten Immobilienbeteiligung

Der größte Vorteil einer Fremdfinanzierung liegt im sogenannten Hebeleffekt vor. Wenn Ihre erworbene Immobilie nur mit Fremdkapital finanziert wird, kann die Rendite des eigenen Kapitals im Laufe der Zeit deutlich ansteigen.

Nachteil der direkten Immobilienbeteiligung

Der zeitliche Aspekt sollte hierbei nicht außer Acht gelassen werden. Wenn Sie sich für eine Fremdvermietung Ihrer Immobilie entscheiden, müssen Sie sich als Vermieter regelmäßig mit der Hausverwaltung, dem Staat und den Mietern auseinandersetzen. Auch besteht die Gefahr, dass eventuelle Leerstände die Rendite der Immobilie schmälern könnten.Aus finanzieller Sicht muss bei einer direkten Immobilienbeteiligung auch die Mindestanlagesumme beachtet werden, die beim Erwerb von Häusern oder Wohnungen deutlich höher ist. Aus diesem Grund können viele Anleger ihre Investition nicht diversifizieren.

Indirekte Immobilienbeteiligung

Hierunter fallen jegliche indirekte Investitionen wie beispielsweise Immobilienfonds, Aktien, Crowdinvesting oder digitale Immobilien Investments. Indirekte Immobilienbeteiligungen stellen für viele Anleger eine attraktive Alternative zum Kauf einer eigenen Immobilie dar, da sie auf diese Weise von der Rendite einer sachwertgesicherten Anlageklasse profitieren können, ohne selbst ein Objekt erwerben zu müssen.

Immobilienfonds Vorteile

Immobilienfonds beschränken sich in der Regel nicht nur auf einzelne Regionen oder Arten von Immobilien. Diese Risikostreuung ermöglicht es den Investmentfonds, eventuelle Marktschwankungen besser ausgleichen zu können und auf diese Weise die Rendite stabil zu halten. Auch der Verwaltungs- und Zeitaufwand ist für Sie als Anleger vergleichsweise gering. Nach der Kaufentscheidung der Immobilienfonds müssen Sie sich in der Regel um nichts mehr kümmern, da die Verwaltung ein Fondsmanager übernimmt

Immobilienfonds Nachteile

‍Die Verwaltung eines Fondsmanagers wird für viele Anleger sowohl als Vorteil als auch als Nachteil angesehen. Ein möglicher Nachteil ist es, dass Anleger in der Regel deutlich höhere Rendite erzielen könnten, wenn die Gebühren des Fondsmanagers nicht zu zahlen wären. Auch sogenannte Ausgabeaufschläge haben einen negativen Effekt auf die Rendite.

Mit Aktien an Immobilien beteiligen

Auch an der Börse gibt es inzwischen verschiedene Formen, an Immobilieninvestments teilzuhaben. Sogenannte Real Estate Investment Trusts (REITs) kombinieren die Anlageklassen Aktien und Immobilien. Bei REITs investieren die Anleger grundsätzlich in verschiedene Immobilien. Die Rendite der Immobilienaktie richtet sich demnach nach den einzelnen gewinnen und Verlusten der Immobilien. Somit ist eine Investition in REITs grundsätzlich vergleichbar mit dem Konzept der Immobilienfonds. Die REITs weisen jedoch einen entscheidenden Vorteil auf: Aktien können in der Regel deutlich schneller und flexibler gehandelt werden als dies bei Investmentfonds der Fall ist.

Crowdinvesting als indirekte Immobilienbeteiligung

Auch das Crowdinvesting ist eine Möglichkeit, sich an Immobilien indirekt zu beteiligen. Das Crowdinvesting, auch Schwarmfinanzierung genannt, weist eine relativ simple Funktionsweise auf: Die Anleger stellen Immobilienprojektentwickler ein bestimmtes Kapital zur Verfügung und erhalten im Gegenzug Zinsen bei einer erfolgreichen Umsetzung der Projekte. Im Internet lassen sich eine Vielzahl verschiedener spezieller Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien finden.

Vorteile einer Schwarmfinanzierung

Das Crowdinvesting als Form der Immobilienbeteiligung bringt den Vorteil mit sich, dass die Anleger bereits mit wenig Eigenkapital in Immobilien investieren können.

Nachteile einer Schwarmfinanzierung

Beim Crowdinvesting muss jedoch beachtet werden, dass auch ein gewisses Risiko beim Crowdinvesting vorhanden ist. In der Regel werden durch diese Form der Geldanlage relativ kurzfristige Projekte realisiert, die zwar eine hohe Rendite abwerfen können, jedoch dementsprechend auch mit einem höheren Gesamtrisiko hinsichtlich der erfolgreichen Fertigstellung verbunden sind.

Standort als wichtiger Erfolgsfaktor

Die Lage stellt eines der wichtigsten Erfolgsfaktoren im Immobilien-Investment dar. Da der Standort einer Immobilie in der Regel vor dem Investment festgelegt ist, muss bereits im Vorfeld eine umfassende Standortanalyse stattfinden. Hierbei wird zunächst der Makrostandort untersucht und festgelegt, in welcher Stadt sich die Immobilienbeteiligung befinden soll. Grundsätzlich werden bei einer Standortanalyse zunächst die Prognosen für die Bevölkerung und Haushaltsentwicklung in den folgenden Jahren miteinander verglichen. Im Anschluss daran folgt die Mikrostandortanalyse. Bei der Mikrostandortanalyse wird überprüft, welcher Bezirk einer Stadt das meiste Potenzial aufweist. Dabei werden unter anderem Verkehrsanbindungen, Arztversorgungen, Einkaufsgelegenheiten sowie Bildungs- und Kulturangebote im Umkreis analysiert.

Je nach Art der Immobilienbeteiligung führt der Anleger diese Standortanalyse selbst durch oder verlässt sich bei der Standortanalyse auf das Urteil eines Fondsmanagers. Generell gilt hierbei: Bei geschlossenen Immobilienfonds und Immobilien-Crowdfunding entscheidet der Investor, in welche Immobilienprojekte an welchem Standort er investiert. Bei offenen Immobilienfonds und Immobilienaktien hingegen werden eine Streubreite von Objekten vom Management gekauft. Dieser ist folglich auch für die Standortanalyse verantwortlich. Insofern kann die Standortanalyse auch als Grundlage für jede erfolgreiche Immobilienbeteiligung angesehen werden.

Wie lässt sich das Risiko einer Immobilienbeteiligung bestimmen?

Grundsätzlich gelten Immobilien als risikoärmere und sichere Form der Geldanlage. Vor allem für Anleger, die ein passives Einkommen aufbauen möchten, kann eine Beteiligung an einer Immobilie entsprechend interessant sein. Hierbei ist zu beachten, dass verschiedene Faktoren das Risiko einer Immobilienbeteiligung beeinflussen. Die größte Bedeutung stellt jedoch die Lage der Immobilie dar. Somit lassen sich mit der bereits erwähnten Standortanalyse bereits potentielle Verluste und Risiken bestimmen.Auch auf der Objektebene gibt es einige Indikatoren, die für das Risiko einer Immobilie entscheidend sind. Hierzu zählt unter anderem die Fremdkapitalquote: Wenn beispielsweise beim Erwerb einer Immobilie der Großteil des Kaufpreises mit einem Kredit finanziert wird, so ist das Risiko für den Anleger grundsätzlich höher, als wenn die Immobilie mit eigenen Mitteln erworben wurde. Bei einer hohen Fremdkapitalquote können zum Beispiel hohe Zinsen dazu führen, dass die Mieteinnahmen der Immobilie nicht mehr reichen, um die monatlichen Zinszahlungen an der Bank aufrecht zu erhalten.

Einen weiteren Indikator stellt der Vermietungsstand dar. Eine Immobilie mit einem hohen Vermietungsstand weist grundsätzlich auch entsprechende Mieteinnahmen auf. Auch die Anzahl der Mieter spielt eine entscheidende Rolle bei der Risikobestimmung der Immobilienbeteiligung. So ist das Ausfallrisiko deutlich höher, wenn die gesamten Mieteinnahmen nur von einem Mieter bestritten werden als wenn es mehrere Mieter gibt. Demzufolge sind Mehrparteienhäuser in der Regel risikoärmer als Büroimmobilien mit nur ein bis drei Mietern.

Fazit

Die Immobilienbeteiligung ist heutzutage eine erfolgversprechende Weise für Anleger, um ihr Kapital gewinnbringend zu investieren und eine lukrative Rendite zu sichern. Durch die modernen Formen einer indirekten Beteiligung haben Anleger die Möglichkeit, von Immobilieninvestments zu profitieren, ohne einen großen finanziellen und zeitlichen Aufwand zu betreiben. Auf diese Weise ist es nicht mehr notwendig, dass jeder Investor eine Immobilie kauft oder vermietet, um Rendite zu erlangen. Je nach Risikobereitschaft und Kapitalvermögen der Anleger können heutzutage auch Immobilienfonds oder Crowdinvesting hohe Renditen erzielen.