Rangordnung
Im Grundbuch zu einer Immobilie besagt die sogenannte Rangordnung in welcher Reihenfolge die eingetragenen Rechte im Falle einer Zwangsveräußerung zu bedienen sind.
Als Immobilienkäufer benötigt man in der Regel mehrere Darlehen, um größere Projekte finanzieren zu können. Um diese Darlehen abzusichern, verlangen die meisten Darlehensgeber neben Zinsen auch einen Eintrag ins Grundbuch. So erwerben diese ein Recht (Grundpfandrecht), eine Zwangsveräußerung anzustoßen, falls der Immobilienkäufer die monatlichen Raten nicht mehr zahlen kann. Die Verteilung des Erlöses erfolgt dann gemäß der Grundbuch Rangordnung.
Die Rangordnung im Grundbuch hat auch einen Einfluss auf die Höhe der Zinssätze.
Die Bank gewährt nämlich unterschiedlich hohe Zinssätze je nach Rangordnung. Je besser der Rang ist, desto günstiger sind die Zinssätze in der Regel.
Von daher macht es Sinn, den Hauptteil der Baufinanzierung über ein Darlehen im ersten Rang zu finanzieren.
Beispiel zur Rangordnung
Bank X vergibt ein Darlehen von 200.000 € für ein Bauprojekt. Bank Y vergibt später ein Darlehen von 100.000 € für eine Modernisierung des Immobilienprojekts. Beide Forderungen wurden im Grundbuch notiert. Der Käufer kann jedoch aus irgendwelchen Gründen die Raten nicht mehr zahlen und es kommt zu einer Zwangsversteigerung, welche einen Erlös von 200.000€ erzielt. Nach der der Grundbuch Rangordnung bekommt Bank X ihr Geld zurück, also die 200.000€. Bak Y hingegen geht leer aus. Denn: Maßgeblich für die Grundbuch Rangfolge ist das Eintragsdatum im Grundbuch.
Rangordnung (Grundbuch Österreich)
Das österreichische Grundbuch richtet sich danach, wann die Eingabe beim Grundbuchsgericht eingegangen ist. Frühere Eingaben stehen vor den späteren Eingaben im Grundbuch.
Falls ein Grundeigentümer seine Liegenschaft verkaufen oder belasten möchte, kann dieser verlangen, dass diese Veräußerung oder Belastung im Grundbuch angemerkt wird. Dies geschieht durch einen sogenannten Rangordnungsbeschluss. Davon gibt es nur ein Exemplar und die Anmerkung gilt für ein Jahr.
Ab dem Zeitpunkt der Anmerkung ist das Grundbuch sozusagen „blockiert“. Innerhalb dieses Zeitraumes kann im Range der Anmerkung nur jener eingetragen werden, der den Beschluss im Original vorlegt oder bereits namentlich im Rang angemerkt ist. In dem Fall ist keine Vorlage des Originalbeschlusses notwendig, wenn der Begünstigte Antragsteller ist.
Notare oder Rechtsanwälte lassen oftmals routinemäßig Rangordnungen anmerken. Damit wird verhindert, dass der Grundeigentümer in der Zwischenzeit über seine Liegenschaft anderweitig verfügt. Dies könnte er nur, wenn er bei dieser anderweitigen Verfügung den Rangordnungsbeschluss vorlegt. Da er diesen aber nicht hat, ist ihm diese Verfügung nicht gestattet.