Rangrücktritt
Man spricht von einem Rangrücktritt, wenn ein Gläubiger, der im Grundbuch einer Immobilie eingetragen ist, seinen eigenen Rang zugunsten eines nachrangigen Gläubigers abtritt. Ein Rangrücktritt ist in der Baufinanzierung nur dann wirksam, wenn dieser Rangrücktritt notariell beurkundet ist und auch im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist.
Warum ist eine Rangfolge im Grundbuch wichtig?
Banken oder andere Kreditgeber möchten ihre Kredite so gut es geht absichern. Um sich vor dem Schadenseintritt abzusichern, verlangen Kreditgeber also eine gewisse Sicherheit. Oftmals fordern Banken, dass die Grundschuld als Grundpfandrecht ins Grundbuch der Immobilie eingetragen wird. Dadurch erhält die Bank das Recht, die Immobilie im Notfall in einer Zwangsversteigerung zu verwerten, falls der Darlehensnehmer die Raten nicht mehr tilgen kann.
Bei der Zwangsversteigerung werden die Ansprüche der Gläubiger nach der Rangfolge bedient. Wer als erstes im Grundbuch eingetragen wurde, hat auch als erstes Anspruch auf die Umsätze aus der Zwangsversteigerung. Je nach Höhe der Erlöse, kann es vorkommen, dass die Gläubiger an der zweiten oder dritten Stelle leer ausgehen.
Rangrücktritt bei der Baufinanzierung
Sie wollten Ihrem Sohn ihr Eigenheim übertragen und sichern sich gleichzeitig im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht. Ihr Sohn will nach einiger Zeit das Haus durch einen Anbau erweitern, doch dafür ist ein Kredit notwendig.
Die Bank jedoch gewährt den Kredit nur, wenn dieser mit einer Grundschuld auf das Einfamilienhaus gesichert wird. In diesem Beispiel müssten Sie einen Rangrücktritt gegenüber der Bank erklären.
Solange Ihr Sohn die Raten für den Kredit bezahlt, müssen Sie sich keine Sorgen um das lebenslange Wohnrecht machen. Falls das jedoch nicht der Fall sein sollte, kann Ihnen ein Entzug des lebenslangen Wohnrechts drohen.
Die Bank kann nämlich dann, dank der eingetragenen Grundschuld, eine Zwangsversteigerung verordnen und da Sie einen Rangrücktritt erklärt haben, fällt das lebenslange Wohnrecht weg. Falls Sie keinen Rangrücktritt gegenüber der Bank erklärt hätten, dürfte die Bank trotzdem die Zwangsversteigerung betreiben. Ihr Wohnungsrecht könnten Sie dann gegenüber einem neuen Eigentümer durchsetzen.
Kosten eines Rangrücktritt
Bei einem Rangrücktritt fallen in der Regel Kosten für Notar und Grundbucheintrag an, die Sie zahlen müssen. Wie hoch diese Kosten ausfallen, hängt von der Höhe der Grundschuld ab. Man kann aber auf jeden Fall mit einem 3-stelligen Betrag rechnen.
Die rechtlichen Bestimmungen des Rangrücktrittes
In welcher Form ein Rangrücktritt erfolgt, ist von Situation zu Situation verschieden. Grundsätzlich gilt jedoch: Ein Rangrücktritt im Bereich der Baufinanzierung ist nur dann rechtsgültig, wenn die Gläubiger zustimmen, der Rangrücktritt notariell beurkundet und im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist.
In Deutschland bildet die rechtliche Grundlage für einen Rangrücktritt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Im §880 steht festgeschrieben, dass beide Parteien einer Rangänderung im Grundbuch zustimmen müssen.