Sale-and-lease-back

Was ist Sale-and-lease-back

Immobilien und ähnliche Vermögensgegenstände sind für Unternehmen sehr bedeutsam. Bei Liquiditätsengpässen sind sie es jedoch nicht flexibel verfügbar, da sie betriebsnotwendig sind und ein Verkauf nicht in Frage kommt. Mit dem Sale-and-lease-back Verfahren lässt sich dies jedoch ändern.

Beim Sale-and-lease-back Verfahren (auf Deutsch auch Rückmietverkauf genannt) werden Anlagegüter, wie Immobilien, Grundstücke oder Maschinen an eine spezielle Leasinggesellschaft verkauft, um diese anschließend zu einem festgelegten monatlichen Zinssatz zurückzuleasen. Das leasingnehmende Unternehmen erhält dadurch kurzfristig Liquidität ohne weitere Einschränkungen. Nach dem Ablauf des Vertrags kauft das Unternehmen die Güter wieder zurück.

Vorteile von Sale-and-lease-back?

Die Liquidität des Unternehmens erhöht sich unmittelbar nach dem Verkauf des Vermögensgegenstands und trotzdem kann weiterhin das Objekt benutzt werden. Die Bilanzsumme verringert sich durch das zusätzliche Kapital und gleichzeitig steigt die Eigenkapitalquote was sich wiederum positiv auf die Kreditwürdigkeit auswirkt. Zwar fallen Gebühren für das zurückleasen an, diese sind jedoch kurzfristig gesehen sehr gering im Vergleich zur freigewordenen Liquidität durch den Verkauf.

Vor allem bei Immobilien lassen sich dabei stille Reserven realisieren. Diese entstehen, wenn der Buchwert in einer Bilanz unter dem Marktwert liegt und bei Immobilien ist das oft der Fall, da steigende Grundstückspreise in der Bilanz nicht berücksichtigt werden. Da der Verkauf beim Sale-and-Lease-back zum Marktpreis durchgeführt wird, bekommt das Unternehmen oftmals mehr Liquidität, als der Buchwert es erstmal erwarten lässt.

Weiterhin sind kaum Sicherheiten als Leasingnehmer nötig. Das Leasingobjekt übernimmt quasi alle zusätzlichen Sicherheiten. Sale-and-lease-back ist also in fast allen Unternehmenslagen möglich, selbst wenn man sich nahe der Insolvenz befindet. Man hat also als Leasingnehmer nur ein geringes Risiko. Dennoch sollte man beachten, dass bei schlechter Bonität die monatlichen Gebühren steigen.

Zudem entstehen Steuervorteile durch das Sale-and-lease-back Verfahren. Die Leasingkosten stellen einen betrieblichen Aufwand dar und fließen in die Gewinn- und Verlustrechnung des Unternehmens mit ein und senken dadurch die Steuerlast.

Ein weiterer Vorteil ist die schnelle Umsetzung. Nachdem ein Zeitwertgutachten angefertigt wurde und die notwendigen Unterlagen zur Prüfung der Eigentums- und Versicherungssituation eingegangen sind, kann die Auszahlung der Finanzierung durchgeführt werden. In der Regel dauert dieser Prozess nicht länger als 6-8 Wochen.

Nachteile von Sale-and-lease-back

Sale-and-lease-back hat jedoch nicht nur Vorteile, sondern ist auch mit Nachteilen verbunden.

Zum einen verpflichtet sich der Leasingnehmer zu einer festgeschriebenen Laufzeit des Leasing. Ein Ausstieg aus dem Vertrag ist dadurch in der Regel nicht möglich. Man sollte also bereits im Vorhinein und langfristig alle anfallenden Gebühren kalkulieren und berücksichtigen. Weiterhin muss man logischerweise Leasingraten zahlen, also erhöhen sich die Betriebsausgaben während der gesamten Laufzeit. Unternehmen sollten also das Geld aus dem Sale-and-lease-back nutzen, um mehr Gewinn für das Unternehmen zu erwirtschaften, um weitere Liquiditätsengpässe zu vermeiden.

Weiterhin kann man als Leasingnehmer nicht von Wertsteigerungen profitieren, was man besonders bei Immobilien zu spüren bekommt. Nachdem der Sale-and-lease-back Vertrag ausgelaufen ist, hat der Leasingnehmer die Möglichkeit das Objekt zurückzukaufen, dann jedoch zum Marktwert. Es gibt jedoch die Möglichkeit, im Voraus eine Kaufoption zum steuerlichen Restbuchwert zu vereinbaren.

Auch ist der Liquiditätseffekt nur einmalig, da die stillen Reserven nur einmal realisiert werden können. Die Vermögensgegenstände gehören dem Leasinggeber und stehen bei finanziellen Engpässen nicht mehr als Sicherheit zur Verfügung.

Zusätzlich gibt es nur wenig Toleranz bei Zahlungsverzug. Die Leasinggesellschaft kann bei Zahlungsverzug den Vertrag vorzeitig beenden und das Leasingobjekt verwerten, was wiederum zum Problem für das leasingnehmende Unternehmen werden kann.

Auch ist ein Gutachten notwendig. Ohne unabhängiges Zweitwertgutachten ist eine Auszahlung nicht möglich, weil die Finanzierung unabhängig von der Bonität und der eingeplanten Mittelverwendung erfolgt.

Für wen eignet sich Sale-and-lease-back?

In der Regel eignet sich Sale-and-lease-back für jedes Unternehmen, welches Anlagegüter besitzt und bereit ist diese zu verkaufen.

Vor allem Unternehmen mit hohen stillen Reserven, die ihr gebundenes Kapital mobilisieren wollen, können von Sale-and-lease-back profitieren.

Im Jahr 2014 drehten sich 62 % aller Sale-and-lease-back Verfahren um verkaufte Büroräume.

Verschiedene Gebühren wie Einrichtungs- oder Gutachtungsgebühren sorgen dafür, dass das Verfahren in der Regel erst ab sechsstelligen Beträgen Sinn macht. Es ist zwar auch möglich mit geringeren Volumina Abschlüsse zu erzielen, doch der Effekt des Liquiditätsgewinns ist im Vergleich zu den anfallenden Gebühren eher gering.

Sale-and-lease-back für Immobilien

Eigene Immobilien binden sehr viel Eigenkapital. Wenn teure Expansionen geplant sind oder sich ein Unternehmen in einem finanziellen Engpass befindet, kann eine Kapitalreserve wie eine eigene Immobile den Unterschied ausmachen. Immobilien, die für diese Finanzierungsform genutzt werden können, sind beispielsweise klassische Bürogebäude, Lagerhallen, Fertigungshallen oder spezielle Labore. In der Regel empfiehlt sich ein Immobilien Sale-and-lease-back ab einem Verkehrswert der Immobilie von 7 bis 8 Mio. Euro.

Die Laufzeiten für die Verträge können individuell gestaltet werden und entsprechen keinen Vorgaben. Nach dem Ablauf der Laufzeit kann das Ankaufsrecht ausgeübt werden und die Immobilie kann zurückerworben werden.

Ablauf des Sale-and-lease-back im Detail

Eine erste Bewertung und eine Abgabe eines Angebots für eine Sale-and-lease-back Finanzierung können auf Basis des Anlagenregisters aus der letzten Bilanz der Firma erfolgen. Wenn das Angebot vom Unternehmen angenommen wurde, werden die Leasingobjekte gutachterlich bewertet, um die Zweitwerte vor Ort zu ermitteln. Diese Bewertung dient als Basis des Vertrages. Danach werden die verschiedenen Unterlagen seitens des Betriebes abgegeben. Da die Finanzierung über das Sale-and-lease-back Verfahren objektbasiert ist, ist eine Analyse der weiteren wirtschaftlichen Situation nicht notwendig. Der ganze Prozess verläuft also vergleichsweise sehr schnell und dauert in der Regel von der Erstansprache bis zur Auszahlung 6-8 Wochen.

Weitere Aspekte, die man beachten muss beim Sale-and-lease-back?

Bei dieser speziellen Finanzierungsform sind die Gestaltungsspielräume sehr groß. Daher gibt es viele rechtliche und steuerliche Aspekte zu beachten, um so viele Vorteile wie möglich für sich herauszuziehen. Meistens geht es um Objekte wie Immobilien oder größere Maschinen, deren Marktwert erst durch spezielle Bewertungsverfahren bestimmt werden kann. Zudem werden Leasing und Leasinggesellschaften nicht so streng reguliert wie Banken, das führt dazu, dass der Markt nicht wirklich transparent ist und bei komplizierten Verträgen schnell mal versteckte Kosten auftreten können.