Die Beleihungswertermittlungsverordnung - Welche Novellierungen sind geplant?

Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) trat am 1. August 2016 in Kraft und gibt in Deutschland verbindliche Regelungen für alle Hypothekenbanken vor. Auch andere Kreditinstitute orientieren sich an den Vorgaben. Die Banken haben bis dato eigene Vorschriften zur Ermittlung der Beleihungswerte entwickelt, welche wiederum von der Bafin genehmigt werden mussten.

Der Immobilienboom der letzten Jahre hat den Markt jedoch verändert und deswegen soll die Beleihungswerteverordnung novelliert werden. Die deutsche Finanzaufsicht Bafin schlägt Maßnahmen zur Novellierung vor, doch der deutsche Verband deutscher Pfandbriefkasten (vdp) ist mit den vorgeschlagenen Maßnahmen nicht einverstanden. Dem vdp sind die Maßnahmen nämlich noch unzureichend den aktuellen Immobilienmarktentwicklungen angepasst.

Laut dem Geschäftsführer Jens Tolckmitt, verfehlt die Bafin ihr Ziel, die Beleihungswerteverordnung an die Marktrealität anzupassen. Falls die Regeln so verabschiedet werden würden, wie die Bafin es vorschlägt, würde man die die Chance verpassen die dringend notwendige Erneuerung der Immobilienbewertung durchzuführen.

Die Ziele der Bafin

Die aktuelle Beleihungswerteverordnung besagt, dass bei der Bewertung von Ertragsimmobilien Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Modernisierungsrisiko, nicht umlegbare Betriebskosten) in Höhe von mindestens 15 % bezogen auf den Rohertrag abgezogen werden müssen.

Die Bafin plant, das Modernisierungsrisiko und die nicht umlegbaren Betriebskosten aus dem 15 % Mindestansatz herauszunehmen. Diese müssten noch zusätzlich abgezogen werden.

Laut den Kritikern, würde besonders für Betreiberimmobilien wie Hotels oder Einkaufszentren eine Neuregelung zu erheblichen Zusatzabzügen und zu noch niedrigeren Beleihungswerten führen und das wiederum wäre nicht sinnvoll oder sachgemäß. 

Zudem will die Bafin eine weitere Neuerung in die BelWertV aufnehmen. Die Banken sollen einen jährlichen Überprüfungsmechanismus etablieren. Darin wären die Banken verpflichtet, regelmäßig die Grundlagen für die Beleihungswertermittlung zu prüfen. So würde für die Banken laut der vdp ein massiver Mehraufwand für administrative Tätigkeiten entstehen, was sich wiederum auf die Finanzierungskonditionen auswirkt.

Bislang ist es so, dass für Darlehensbeträge, die 400.000 Euro nicht überschreiten, ein Gutachten nach den Vorgaben der BelWertV durch einen Gutachter oder Sachverständigen nicht erforderlich ist. Nach den vorgeschlagenen Maßnahmen der Bafin soll diese sogenannte Kleindarlehensgrenze von 400.000 auf 500.000 Euro angehoben werden.

Der Grund: Der vdp-Eigenheimerhebung zufolge liegt die Finanzierung von Ein- und Zweifamilienhäusern bis zu 23 Prozent bereits bei über 500.000 Euro.

Kritiker begrüßen den Vorschlag, sind aber der Meinung, dass dieser Vorschlag noch nicht die Realitäten auf vielen regionalen Wohnungsmärkten berücksichtige. Die vdp fordert eine Anhebung der Kleindarlehensgrenze auf 600.000 Euro.

Kritik an der Novellierung der Beleihungswerteverordnung

Nach dem vdp erhöhen die Änderungsvorschläge sogar den bereits vorhandenen großen Dokumentations- und Rechercheaufwand der Ermittlung von Beleihungswerten in den Kreditinstituten. Auch sollen die Änderungsvorschläge zu noch niedrigeren Beleihungswerten führen als bisher. Die Schere zwischen Immobilienmarktwerten und Beleihungswerten würde immer größer werden.

Wenn es nach dem vdp geht, sollte die Beleihungswerteverordnung nicht weiter verschärft werden, da der Beleihungswert immer weiter sinke. Der BelWertV war in den vergangenen Jahren stabilisierend für den deutschen Pfandbriefkasten und das auch in extremen Marktsituationen wie bei der Finanzkrise 2008/2009.

Die deutsche Kreditwirtschaft hat eine Stellungnahme zu den Äußerungen der Bafin bezogen. Dabei richtete sich die größte Kritik an den Berechnungsparameter und vor allem gegen Mindestkapitalisierungszinssätze. „Man halte sich an Sätzen aus den 60er Jahren und das sei nicht nachvollziehbar“.

Zudem hat man die Chance nicht ergriffen, die Verfahrensunterschiede anzugleichen und die Möglichkeiten der Digitalisierung angemessen zu integrieren. Die Novelle enthält viele kleine Änderungen, die nur einen Mehraufwand auslösen, aber keinerlei Mehrwert stiften.