WALT

WALT (Weighted Average Lease Term) ist ein wichtiger KPI im gewerblichen Immobilienbereich. Er gibt die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge an. Bestehen vor allem langfristige Mietverträge, ergibt sich ein hoher WALT von vielen Jahren.

Der WALT bezieht sich in der Regel auf die Mieteinnahmen eines Portfolios, kann aber beispielsweise auch für die vermietete Fläche ermittelt werden.

Immobilieninvestoren setzen, je nach Strategie, auf einen bestimmten Mindest WALT und dieser wird auch im Ankaufsprofil angegeben. Mithilfe von Asset Management steigern die Investoren den Vermietungserfolg und erhöhen so den WALT.

Weitere Informationen Zum WALT

Für den WALT gibt es noch einige weitere Synonyme, auf die man häufiger trifft.

·       WALT – Weighted Average Lease Term

·       WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term

·       WALE – Weighted Average Lease Expiry

·       WALL – Weighted Average Lease Length

In Deutschland hat sich die Bezeichnung WAULT bei vielen etabliert und ist daher recht verbreitet.

Neben dem WALT gibt es auch andere relevante Kennzahlen wie beispielsweise den WAULT to break. Dieser berücksichtigt die Gesamtmiete bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieter ihren Mietvertrag zum ersten Mal ordentlich kündigen können.

Beispielrechnung WALT

Die Berechnung des WALT ist nicht komplex und kann anhand der folgenden Formel nachvollzogen werden.

WALT = Vereinbarte Mieteinnahmen über die gesamte Laufzeit aller Verträge / Aktuelle Gesamtmieteinnahmen pro Jahr

Die vereinbarten Mieteinnahmen stellen dabei die Summe über alle Mieter eines Gebäudes oder Portfolios dar.

Ein Gewerbeobjekt hat 6 Mieter, die in Summe genau 51.000 EUR pro Jahr an Miete an den Eigentümer zahlen. Die Vertragslaufzeiten liegen je nach Mieter irgendwo zwischen 2 und 10 Jahren. Der WALT / WAULT berechnet sich nun einfach aus dem Quotienten der Mieteinnahmen über die Gesamtlaufzeit aller Verträge und der aktuellen Jahresmieteinnahmen:

In diesem Beispiel beträgt der WALT 6,4

Warum ist der WALT wichtig?

Der WALT ist vor allem für Investoren relevant, denn er kann dabei helfen, einige für das Investment wesentliche Fragen zu beantworten:

-        Planbarkeit: Ein WALT von 7-8 Jahren bedeutet gute Planbarkeit der Gewinne andererseits aber auch begrenzte Möglichkeit für Mietsteigerungen

-        Leerstandsrisiko: Ein niedriger WALT von beispielsweise 3-4 Jahren, zeit, dass das Portfolio in Kürze ein Problem mit vielen auslaufenden Mietverträgen bekommen könnte. Mittelfristige Mieteinnahmen sind also mit einem höheren Risiko behaftet.

-        Fluktuation: Immobilien mit einem geringen WALT zeigen eine höhere Mieterfluktuation, was sich negativ auf die operativen Bewirtschaftungskosten auswirkt. Höhere Mieterfluktuation kann nämlich zu höheren Maklerprovisionen, Anzeigengebühren etc. führen.

Aus Investorensicht kann der WALT auch unterschiedlich interpretiert werden, je nach Marktgegebenheit. Ist die Nachfrage nach Gewerbeflächen in einem Markt z.B. sehr stark und steigen die Mieten tendenziell an, dann sind eher kürzere Restmietdauern (und damit niedrigere WALTs) erstrebenswert und umgekehrt.