Data Center - Die Assetklasse unter die Lupe genommen
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10.12.23 | 10:15am
In diesem Newsletter befassen wir uns diesmal mit dem aufstrebenden Segment der Datencenter als Sub-Assetklasse in der gewerblichen Immobilienentwicklung. Datencenter sind nicht sexy, aber die Notwendigkeit einer guten IT Infrastruktur steigt ungebrochen, da Unternehmen stärker auf digitale Technologien setzen und die Nachfrage nach Datenverarbeitung und -speicherung weltweit steigt. Wir beleuchten die technischen und marktspezifischen Aspekte, die Datencenter zu einer attraktiven und langfristigen Investitionsmöglichkeit machen.
Standortanforderungen und -auswahl
Die Auswahl des Standorts ist ein kritischer Faktor für den Erfolg eines Datencenters. Es gilt, Orte zu vermeiden, die anfällig für Naturkatastrophen oder in der Nähe von potenziellen Gefahrenquellen wie Hauptverkehrswegen für Gefahrguttransporte sind. Die Nähe zu Energiequellen, insbesondere zu erneuerbaren Energien, sowie eine gute Anbindung an wichtige Verkehrsnetze sind ebenfalls entscheidend.
Unterscheidungen bei Datencentern
Tier-Klassifikationen: Datencenter werden oft nach dem Tier-Standard klassifiziert, der ihre Zuverlässigkeit und Redundanz bewertet. Die Klassifikation reicht von Tier 1 (einfachste Infrastruktur) bis Tier 4 (komplexeste und robusteste Infrastruktur).
Tier 1:
Grundlegende Kapazität.
Keine redundanten oder Backup-Komponenten.
99,671% Verfügbarkeit.
Tier 2:
Fügt redundante Kapazität zu Tier 1 hinzu.
Einige Backup-Komponenten, aber nicht alle.
99,741% Verfügbarkeit.
Tier 3:
Mehrere unabhängige Verteilungspfade dienen den IT-Ausrüstungen.
Alle IT-Ausrüstungen müssen doppelt ausgelegt sein oder mehr.
Gleichzeitig wartbar.
99,982% Verfügbarkeit.
Tier 4:
Komplette Redundanz in der Infrastruktur.
Fehlertoleranz (jedes einzelne Ausfallereignis wird isoliert, ohne dass es den IT-Betrieb beeinträchtigt).
99,995% Verfügbarkeit.
Weitere technische Einschränkungen:
Netzanschlussleistung: Moderne Datencenter erfordern hohe Netzanschlussleistungen, richtig interessant werden Sie ab 5 MW aufwärts. Diese hohe Leistung ist notwendig, um die immense Datenverarbeitungs- und Speicherkapazität zu unterstützen, die von Unternehmen in verschiedenen Branchen benötigt wird.
Abwärmeproduktion: Mit einer Netzanschlussleistung von 5 MW oder mehr produziert ein Datencenter eine erhebliche Menge an Abwärme. Diese muss effektiv abgeführt werden, um die Betriebstemperatur der Server und anderer Hardware zu regulieren. Moderne Kühltechnologien und Wärmerückgewinnungssysteme sind daher entscheidend, um die Betriebseffizienz zu maximieren und die Umweltauswirkungen zu minimieren.
Wohin geht die Reise in der Projektentwicklung von Datencentern?
Es sind zwei besonders dynamische Segmente hervorzuheben: Hyperscaler und Edge Data Center. Diese Segmente stellen die neuesten Trends in der Datenverarbeitung und -speicherung dar und sind Schlüsselelemente für die Weiterentwicklung der digitalen Infrastruktur.
Hyperscaler: Diese Art von Datencentern wird von großen Technologieunternehmen wie Amazon, Google und Microsoft betrieben. Sie zeichnen sich durch ihre enorme Größe und Kapazität aus, die es ihnen ermöglicht, umfangreiche Datenmengen zu verarbeiten und zu speichern. Die Nachfrage nach Hyperscaler-Datencentern wächst rasant, da immer mehr Unternehmen Cloud-Dienste und KI-gestützte Technologien nutzen. Investitionen in Hyperscaler-Datencenter bieten daher das Potenzial für signifikante Skaleneffekte und hohe Renditen.
Edge Data Center: Diese kleineren, regional verteilten Datencenter bringen Rechenkapazitäten näher an den Endbenutzer. Sie sind entscheidend für Anwendungen, die eine geringe Latenz erfordern, wie z.B. das Internet der Dinge (IoT), autonome Fahrzeuge und fortschrittliche Telekommunikationsdienste. Edge Data Center ermöglichen eine schnellere Datenverarbeitung und -übertragung, indem sie die Entfernung zwischen Datenquelle und Verarbeitungspunkt verringern. Dieses Segment wächst schnell, da die Anforderungen an Echtzeitdatenverarbeitung und -analyse zunehmen.
Fazit und Ausblick:
Auch im Segment der Datencenter sind die Bruttoanfangsrenditen gestiegen, jedoch geringfügiger als in anderen gewerblichen Assetklassen. Die Spitzenrenditen beginnen bei 4,50% aufgrund der zumeist extrem guten Bonität der Mieter/Betreiber und der langfristigen Mietverträge und Kündigungsverzichte. Die größte Herausforderung liegt in der Standortauswahl, da es sehr viele Einschränkungen und technischen Herausforderungen gibt. Jedenfalls ein sehr spannendes Umfeld, das es wert ist einen genaueren Blick darauf zu werfen.
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