Denominator-Effekt & Dry Powder
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17.03.24 | 10:15am
Im Sektor der institutionellen Investitionen gibt es Phänomene, die, obwohl sie hinter den Kulissen wirken, tiefgreifende Auswirkungen auf die Märkte und Investitonsstrategien haben. Zwei solcher Konzepte – der Denominator-Effekt und das Konzept des "Dry Powder" – bieten Einblicke in die Dynamiken des Kapitalmarktes, und deren Auswirkungen auf den Immobiliensektor.
Verständnis des Denominator-Effekts
Der Denominator-Effekt tritt auf, wenn die Wertverluste eines Portfoliowertes (z.B. liquide Anlagen wie Aktien und Anleihen im Jahr 2022) dazu führen, dass der relative Anteil eines anderen Portfoliowertes (z.B. illiquider Anlagen wie Immobilien) im Vergleich zum Gesamtportfolio ansteigt.
Konkret kann das zu einer ungewollten Übergewichtung der illiquiden Anlagen führen, ohne dass deren absolute Werte gestiegen sind. Damit kommt es automatisch zu geringeren Investition im Bereich Immobilie, ein Effekt der speziell 2023 stark gewirkt hat und voraussichtlich bis zum 2. Halbjahr 2024 andauern wird.
Für institutionelle Investoren besteht die grundsätzliche Herausforderung, ihre Portfolio-Allokationen im Einklang mit ihren strategischen Zielen zu justieren, um ein ausgewogenes Rendite-Risikoprofil zu erzielen.
Die Rolle und Bedeutung von "Dry Powder"
Der Denominator-Effekt führt gegenwärtig, bedingt durch die Neubewertungen am Immobilienmarkt sowie durch gezielte Portfolioanpassungen, zur Bildung von "Dry Powder" – also Kapital, das für zukünftige Investitionsmöglichkeiten bereitgehalten wird. Institutionelle Kapitalgeber positionieren sich dabei strategisch klug, indem sie nicht unmittelbar als Erste auf neue Marktgelegenheiten reagieren, sondern geduldig abwarten. Diese Zurückhaltung ermöglicht es ihnen, während der Phasen der Markterholung oder bei sich bietenden attraktiven Investmentchancen, ihr bereitstehendes Kapital effektiv und rasch einzusetzen, um langfristig wertsteigernde Investitionen zu realisieren.
Anhand eines praxisnahen Beispiels veranschaulichen, wie der Denominator-Effekt und das Phänomen des "Dry Powder" in der Realität wirken können. Die folgende sehr vereinfachte Tabelle zeigt die Entwicklung der Assets under Management (AuM) eines fiktiven institutionellen Investors über drei Jahre hinweg, die Verschiebungen in der Verteilung zwischen liquiden und illiquiden Anlagen aufgrund von Marktschwankungen und die Entstehung von "Dry Powder" für Investitionen im Immobiliensektor.
Erläuterung des Beispiels:
Jahr 1: Das Portfolio startet mit 10,00 Mrd. EUR, verteilt zu 80% auf liquide und zu 20% auf illiquide Anlagen. Dies bildet die Ausgangslage.
Jahr 2: Die Gesamt-AuM sinken leicht auf 9,00 Mrd. EUR, hauptsächlich bedingt durch Wertverluste bei liquiden Anlagen. Dies führt zu einer Verschiebung der Verteilung zu mehr illiquiden Anlagen (22%), ein klassisches Beispiel für den Denominator-Effekt. In diesem Stadium entsteht noch kein "Dry Powder", da die Verschiebung eine ungewollte Übergewichtung der illiquiden Anlagen bewirkt.
Jahr 3: Die AuM steigen auf 11,00 Mrd. EUR, vornehmlich durch eine Erholung der liquiden Anlagen. Die Verteilung verschiebt sich nun zu 82% liquide und 18% illiquide Anlagen. Die Anpassung der Portfolioverteilung und die Marktbedingungen führen zur Entstehung von 200 MEUR "Dry Powder", hier quantifiziert als 2% des Gesamtportfolios, das nun gezielt für Immobilieninvestitionen eingesetzt werden kann.
Strategische Implikationen für Institutionelle Investoren
Flexibilität bewahren: Die Anpassung von Investitionsstrategien, um Flexibilität für die Allokation von "Dry Powder" zu gewährleisten, ist entscheidend. Diese Flexibilität ermöglicht es Investoren, von Marktkorrekturen und -erholungen zu profitieren.
Marktzyklen antizipieren: Institutionelle Kapitalgeber, die "Dry Powder" strategisch einsetzen, können Marktzyklen zu ihrem Vorteil nutzen. Durch den Kauf zu Zeiten niedriger Bewertungen maximieren sie das Potential für zukünftige Renditen.
Proaktives Risikomanagement: Ein fundiertes Verständnis des Denominator-Effekts und ein effektives Portfolio-Management sind unerlässlich, um die Risiken, die mit der Übergewichtung illiquider Anlagen verbunden sind, zu minimieren.
Fazit
Der Denominator-Effekt und das Phänomen des "Dry Powder" beleuchten die Notwendigkeit für institutionelle Investoren, agil und strategisch in einem sich ständig verändernden Marktumfeld zu agieren. Für uns als Investoren und Projektentwickler im Immobiliensektor eröffnen sich dadurch Chancen, die es zu erkennen und zu nutzen gilt. Diese Konzepte erinnern uns daran, dass hinter jeder Herausforderung auch eine Gelegenheit steckt – eine Gelegenheit, die durch strategische Weitsicht und ein tiefgreifendes Verständnis der Marktdynamiken realisiert werden kann.
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