Spekulative Immobilienfinanzierung
Was ist eine spekulative Immobilienfinanzierung?
Die Einordnung von Immobilienfinanzierungen als Spekulation erschließt sich nicht jedem - trotzdem ist sie für Immobilienprojekte als solche zu berücksichtigen, wenn die Kriterien gegeben sind. Auswege sind möglich.
Executive Summary
Die Capital Requirements Regulation der EU vom 26. Juni 2013, kurz CCR, soll für eine angemessene Eigenmittelausstattung der Akteure am Finanzplatz sorgen. Sie definiert die spekulative Immobilienfinanzierung. Von der Definition sind Banken, aber auch Bauträger bei Abverkaufsprojekten betroffen. Verschiedene Maßnahmen ermöglichen es Banken und Bauträgern, nicht in die spekulative Finanzierung zu fallen.
Wie ist die spekulative Immobilienfinanzierung definiert und seit wann ist es relevant?
Per definitionem laut Art 4 Abs 1 Nr 79 CRR (Capital Requirements Regulation der EU) ist eine Immobilienfinanzierung dann als spekulativ einzureihen, wenn ein Darlehen zum Zwecke des Erwerbs, der Entwicklung oder des Baus von oder im Zusammenhang mit Immobilien beziehungsweise Flächen für solche Immobilien mit der Absicht, diese gewinnbringend zu verkaufen dafür vergeben wurde.
Abgestellt wird dabei immer auf die Absicht des Darlehensnehmers zum Zeitpunkt des Kreditabschlusses. Die CRR vom 26. Juni 2013 enthält im Rahmen von Basel III Vorgaben zur angemessenen Eigenmittelausstattung von Instituten, Institutsgruppen, Finanzholding-Gruppen und gemischten Finanzholding-Gruppen.
Für wen ist die Einordnung als spekulative Immobilienfinanzierung relevant?
Betroffen sind davon Banken, aber auch Bauträger bei Abverkaufsprojekten. Sie gilt für Banken gemäß Art 128 Abs 2 lit d CRR als Position mit besonders hohen Risiken. Unter Kritik gerät das Regulativ, weil die normale Gewinnerzielungsabsicht des Bauträgers an und für sich noch keine Spekulation ist. Auch eine Spekulation des Bauträgers ist nicht immer eine Spekulation der finanzierenden Bank- die Bonität des Bauträgers wird im Regulativ nicht berücksichtigt.
Was ist der Kreditirisikostandardansatz KSA und welche Rolle spielt er in der spekulativen Immobilienfinanzierung ?
Das EU-Regulativ CRR kennt zwei alternative Ansätze zur Ermittlung der Eigenmittelanforderungen für Kreditrisiken: Diese sind der Kreditrisiko-Standardansatz (KSA) und der auf internen Ratings basierenden Ansatz IRB.
Der KSA gilt für alle CRR-Kreditinstitute, die keinen IRB-Ansatz bei der Bankenaufsicht beantragt haben. Dabei werden die Risikoparameter Ausfallwahrscheinlichkeit (PD) und Ausfallverlustquote (LGD) durch die Bankenaufsicht vorgegeben. Das Rating muss von anerkannten externen Ratingagenturen durchgeführt werden und bestimmt den dritten Risikoparameter, die Ausfallkredithöhe (EaD). Die Zuordnung der Ratingcodes der Ratingagenturen zu den KSA-Bonitätsstufen für Unternehmen regelt Art. 122 Abs. 1 CRR.
Welche Kapitalanforderungen werden an Banken bei spekulativer Finanzierung gestellt?
Die Europäische Bankenaufsichtsbehörde (EBA) hat Leitlinien zur Kreditvergabe begeben. Die umfassen jedoch nicht den Bereich der spekulativen Immobilienfinanzierung, da dies einen Bereich betrifft, in dem wesentliche Änderungen im Zuge der Basel III-Rahmenregelungen vorgesehen sind.
Mit den Capital Requirements Regulation wurde die Forderungsklasse „Mit besonders hohem Risiko verbundene Positionen“ innerhalb des Kreditrisiko-Standardansatzes (KSA) verpflichtend eingeführt. Dies gilt auch für Positionen, die der Risikokategorie „land acquisition, development and construction exposures“ im Standardansatz zuzuordnen sind. Die Einordnung eines Projektes als spekulative Immobilienfinanzierung erfordert gemäß Art 128 Abs 1 CRR ein Risikogewicht von 150%. Durch diese erhöhte Gewichtung verschlechtert sich das Rating, was die Kreditaufnahme verteuert bzw. die Kreditvergabe begrenzt.
Denn eine höhere Risikogewichtung erfordert eine stärkere Unterlegung des entsprechenden Kreditrisikos mit Eigenkapital. Dies ist in Basel III geregelt: Die Mindestanforderung an das Tier 1 Kapital liegen bei sechs Prozent, wobei sich dieses aus mindestens 4,5% hartem Kernkapital und bis zu 1,5% aus zusätzlichem Kernkapital zusammensetzt. Um das Eigenkapital nicht zu stark zu belasten, werden Kreditinstitute letztlich über die Risikogewichtung gezwungen, keine riskanten und damit schlecht gerateten Bankgeschäfte abzuschließen.
Welche Möglichkeiten haben Banken und Bauträger, nicht in die spekulative Finanzierung zu fallen?
Der Einordnung als spekulative Immobilienfinanzierung zu entgehen, ist möglich.
Vermietung des Objektes ist dabei ein Weg: Die Projektgesellschaft will nur vermieten - es handelt sich daher keine spekulative Bauträgerfinanzierung. Das Gleiche gilt für Immobilienfinanzierungen, wenn die zu finanzierende Immobilie vom Darlehensnehmer selbst genutzt wird. Ebenso ist die Situation zu beurteilen, wenn ein Grundstück vorsorglich gekauft wird (land banking), der Käufer im Finanzierungszeitpunkt aber noch gar nicht beschlossen hat, ob er das Grundstück zukünftig selbst bebauen, verschenken oder verkaufen möchte. Eine andere Option ist der Verkauf von mehr als 51 Prozent des Projektvolumens. Dabei müssen die Verträge unwiderruflich abgeschlossen werden. Sie müssen einerseits gültig zustande gekommen sind und anderseits deshalb unwiderruflich sein, weil kein gesetzliches oder vertragliches Rücktrittsrecht besteht und der Kaufvertrag nicht (mehr) auflösend bedingt ist. Der spekulative Charakter wird darüber hinaus auch bei Immobilienfinanzierungen verneint, die durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gedeckt sind beziehungsweise sich auf nach den einschlägigen Landesgesetzen zur Neubauförderung geförderte Objekte beziehen, zumal bei diesen Finanzierungen an erster Stelle der Nutzen der Gemeinschaft bzw. der Förderzweck und nicht die Verkaufsabsicht des Darlehensnehmers steht.