Einfluss NAV auf Finanzierung von Immobilienfonds
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21.01.24 | 10:15am
In dieser Ausgabe des Newsletters betrachten wir die Finanzierungssituation bei Immobilienfonds und beleuchten eine der Kennzahlen dabei, den Net Asset Value bzw. Nettoinventarwert, abgekürzt NAV.
Auch Immobilienfonds arbeiten mit Kapitalhebel und unterliegen hier genauso Marktschwankungen wie alle anderen Marktakteure. Dabei ist der NAV nicht nur ein Maßstab für die Bewertung des Fondsvermögens, sondern spielt auch eine entscheidende Rolle in der Finanzierungsstrategie von Immobilienfonds. In diesem Newsletter erläutern wir, wie der NAV die Finanzierung beeinflusst und wieso in den letzten 18 Monaten einige Objekte aus diversen Fondsvermögen veräußert wurden.
Was ist der NAV genau?
Der Nettoinventarwert ist der Gesamtwert der Vermögenswerte eines Fonds abzüglich aller Verbindlichkeiten. Bei Immobilienfonds spiegelt der NAV den Wert der Immobilienportfolios wider, bereinigt um Schulden und andere finanzielle Verpflichtungen.
Der NAV als Schlüsselfaktor für Kreditfähigkeit
Bei Immobilienfonds ist der NAV ein wichtiger Indikator für Kreditgeber. Ein höherer NAV kann darauf hinweisen, dass ein Fonds über wertvolle Vermögenswerte verfügt und somit ein geringeres Kreditrisiko darstellt. Dies kann zu günstigeren Kreditbedingungen führen, wie niedrigeren Zinssätzen oder günstigeren Kreditkonditionen.
NAV und Fremdkapitalaufnahme
Der NAV beeinflusst direkt, wie viel Fremdkapital ein Immobilienfonds aufnehmen kann. Kreditgeber setzen oft den NAV als eine Art Sicherheit ein, um das Darlehensvolumen zu bestimmen, das sie einem Fonds gewähren. Ein stabiler oder steigender NAV kann daher die Finanzierungsmöglichkeiten eines Fonds erweitern. Immobilienfonds haben dabei die Möglichkeit objektspezifisch zu finanzieren oder direkt auf Fondsebene. Bei Finanzierungen auf Fondsebene dienen die Fondsanteile als Sicherheit. Die Finanzierung auf Fondsebene ist daher nichts anderes als eine Holdingfinanzierung, die auch als Rahmen ausgestaltet werden kann.
NAV-Veränderungen und Refinanzierungsrisiken
Schwankungen im NAV können die Refinanzierungsrisiken für Immobilienfonds beeinflussen. Ein sinkender NAV kann analog zu privaten Marktakteuren zu Herausforderungen bei der Erfüllung von Kreditvereinbarungen oder Neufinanzierungen führen.
Immobilienfonds müssen aber deutlich schneller auf ein sinkendes Marktumfeld reagieren, da sie laufenden, teilweise quartalsweisen Bewertungen unterliegen und sich daher rasche Marktwertveränderungen im NAV widerspiegeln.
Beispiel:
Anbei finden Sie ein Beispiel zur Veranschaulichung der finanziellen Situation eines Beispiel-Fonds, der eine maximale Fremdkapitalquote von 40% hat. Die Tabelle zeigt die Situation vor und nach den Zinssteigerungen sowie nach einer notwendigen Portfoliobereinigung:
Für Fondsmanager ist daher eine kontinuierliche Überwachung des NAV ist entscheidend, um solche Risiken zu managen.
NAV als Instrument für Investitionsentscheidungen und Sekundärmarkttransaktionen
Schließlich ist der NAV ein wichtiges Werkzeug für Investoren, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Der NAV ist entscheidend für die neuerliche Kapitalaufnahme und spielt eine wichtige Rolle bei Transaktionen auf dem Sekundärmarkt. Ein starker NAV kann das Vertrauen der Investoren stärken und deren Bereitschaft erhöhen, zusätzliches Kapital zu investieren oder Fondsanteile zu erwerben. Dies ist besonders relevant in Zeiten, in denen Fonds nach neuen Investitionsmöglichkeiten suchen oder ihre Liquidität erhöhen möchten.
Fazit:
Der NAV ist ein dynamischer Indikator ist, der eng mit den Marktbedingungen und der Performance des Immobilienportfolios zusammenhängt. Fondsmanager müssen deutlich schneller auf ein sich änderndes Marktumfeld einstellen und daher konnte man in den letzten Monaten einige Verkäufe aus Fonds-Vermögen beobachten, da eine Portfoliobereinigung notwendig war.
Für weitere Fragen oder detaillierte Informationen stehen wir Ihnen wie immer gerne zur Verfügung.
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