Restwert vs Balloonfinanzierung
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28.01.24 | 10:15am
In diesem Newsletter beleuchten wir zwei zentrale Finanzierungsmethoden in der Immobilienbranche: Restwertfinanzierung und Balloon-Finanzierung bzw. die endfällige Finanzierung. Beide Finanzierungsformen bieten Vorteile und können, je nach Projekt- und Objektstrategie, wesentliche Instrumente für die Finanzierungsstrategie sein.
Restwertfinanzierung: Langfristige Sicherheit durch Bodenwert
Die Restwertfinanzierung ist eine beliebte Wahl bei langfristigen Finanzierungen. Hierbei bleibt am Ende der Kreditlaufzeit eine Restsumme offen. Diese Restsumme, auch als Restwert bekannt, wird häufig auf Basis des Bodenwerts angesetzt. Der entscheidende Vorteil dieser Finanzierungsmethode für Projektsponsoren liegt in der geringeren Kreditrate und für die finanzierende Bank in der relativen Sicherheit des Bodenwerts. In nachgefragten Lagen ist das Risiko eines Wertverlustes des Bodens gering bis nahezu null, da Grund und Boden nicht vermehrbar sind. Diese Methode bietet daher eine stabile Grundlage für langfristige Finanzierungen, der Bodenwert eine valide Argumentation für einen Restwert. Wir beleuchten die Unterschiede in der Kreditrate an einem kleinen Beispiel:
Bei dieser Finanzierungskonstellation konnte durch einen angemessen Restwert (in dem Fall ca. der Bodenwert) ca. 100.000 EUR Liquidität pro Jahr eingespart werden. Bei hohen Bodenwerten oder nachweislich guten Substanzwerten kann ein Restwert auch deutlich höher ausfallen.
Balloon-Finanzierung: Flexibilität für Projekte und mehrphasige Vorhaben
Im Gegensatz dazu steht die Balloon-Finanzierung, bei der die gesamte Kreditsumme erst am Ende der Laufzeit fällig wird. Diese Form wird bei Projektfinanzierungen genutzt, wo jede Finanzierung naturgemäß eine Balloon-Finanzierung darstellt, da erst nach Projektfertigstellung und Abverkauf eine Tilgung darstellbar ist.
Sie eignet sich jedoch auch für mittel- bis langfristige Vorhaben, insbesondere bei mehrphasigen Projekten über 5-10 Jahre. Der Schlüsselvorteil hierbei ist die Flexibilität: Projekte, die während ihrer Laufzeit Einnahmen generieren, können die Zinszahlungen decken, während der Hauptkreditbetrag später zurückgezahlt wird. Bei mittel- bis langfristigen Balloon-Finanzierungen sind allerdings die Loan-to-Cost (LTC) und Loan-to-Value (LTV) Verhältnisse im Vergleich zu tilgenden Krediten meist niedriger und die Konditionen weniger vorteilhaft.
Fazit: Strategische Wahl der Finanzierungsmethode
Die Entscheidung zwischen Restwert- und Balloon-Finanzierung hängt wesentlich von der spezifischen Projekt- und Objektstrategie ab. Die Restwertfinanzierung dient vornehmlich der Senkung der Kreditraten, während die Balloon-Finanzierung für Projektfinanzierungen angewandt wird. In beiden Fällen ist die Maxime eine gewisse Flexibilität über die Projektlaufzeit zu haben und die Cashflows optimal zu steuern. Immer häufiger können für die Cashflowoptimierung auch hybride Finanzierungsformen angewendet werden, bei denen verschiedene Kreditlinien kombiniert werden und Teiltilungungen sowie Teilrestwerte je nach Projektanforderungen sinnvoll sein können
Wir hoffen, dass diese Einblicke Ihnen helfen, die für Ihre Projekte und Investitionen optimale Finanzierungsstrategie zu wählen. Für weitere Informationen oder individuelle Beratung stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.
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