LCR - Die Maßgebliche Kennzahl In Der Hotelfinanzierung
Bleiben Sie immer am neuesten Stand
12.11.23 | 10:15am
Im heutigen Newsletters betrachten wir das wieder sehr aktuelle Thema der Hotelfinanzierung.
Hotels feiern seit einigen Monaten als Assetklasse wieder ein Comeback, insbesondere da die letzten Marktdaten zeigen, dass die Nächtigungszahlen jene von 2019 europaweit übertreffen werden.
Bei Hotelinvestitionen und -finanzierungen spielen das Profit & Loss Statement (P&L) und der Lease Coverage Ratio (LCR) eine entscheidende Rolle. Diese Indikatoren sind unerlässlich, um die finanzielle Gesundheit und Tragfähigkeit eines Hotelprojekts zu bewerten.
Das Profit & Loss Statement bei Hotelprojekten
Das P&L Statement gibt Aufschluss über die Ertragskraft eines Hotels. Es enthält wichtige Informationen über Einnahmen und Ausgaben und hilft Investoren und Finanzpartnern, die Rentabilität des Projekts zu verstehen.
Wichtigste Einnahmequellen:
Zimmervermietung
Gastronomie (Food & Beverage)
Services (buchbare Leistungen im Hotel)
Veranstaltungsflächen
Wichtigste Kostenfaktoren:
Gehälter (Payroll)
Kommissionen
Pacht inkl. FF&E Reserve
Einkauf (Cost of Goods)
Wichtigkeit des Lease Coverage Ratio (LCR)
Der LCR ist ein wesentlicher Indikator für die finanzielle Stabilität eines Hotelprojekts. Er wird berechnet als das Verhältnis von Gross Operating Profit (GOP) zu Pacht (RENT). Ein LCR von über 1,40 deutet darauf hin, dass das Hotel genügend Einnahmen generiert, um die Mietkosten zu decken und einen angemessenen Spielraum für unerwartete Ausgaben zu bieten.
Warum sollte der LCR größer als 1,40 sein?
Ein LCR größer gleich 1,40 ist oft eine Voraussetzung für die Finanzierung, da es zeigt, dass das Hotel nicht nur in der Lage ist, seine laufenden Pachtkosten zu decken, sondern auch einen Puffer für mögliche Einkommensschwankungen besitzt. Damit kann auch Sicht der finanzierenden Bank das Single Tenant Risiko gut abgedeckt werden.
Diese Kennzahl ist analog des DSCR zu betrachten, der den Schuldendienstdeckungsgrad angibt. Ein gesundes Projekt hat einen LCR des Pächters von rund 1,40 und einen DSCR von 1,20.
Schlussfolgerung
Das Verständnis und die effektive Analyse des P&L Statements und des LCR sind entscheidend für die Bewertung der finanziellen Gesundheit von Hotelprojekten. Ein solides Verständnis dieser Indikatoren ermöglicht es Investoren und Finanziers, fundierte Entscheidungen zu treffen und das Risiko zu minimieren.
Es gibt Ihnen auch die Möglichkeit im (doppelten) Residualverfahren ein Hotelprojekt zu analysieren, aus Sicht des Projektsponsors als auch des Hotelbetreibers.
Gerne unterstützt unser Investment-Team Sie bei der Analyse und Planung von Neuprojekten.
Interesting reads of the week:
Nr. 1 - europäische Entwicklung von ELTIFs
Nr. 2 - Diagramm Umlaufrendite Bundesanleihen Österreich