MIRR und IRR
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11.02.24 | 10:15am
In dieser Ausgabe unseres Newsletters vertiefen wir uns in zwei Kernmetriken der Immobilieninvestitionsanalyse: den internen Zinsfuß (Internal Rate of Return, IRR) und den modifizierten internen Zinsfuß (Modified Internal Rate of Return, MIRR). Diese Kennzahlen bieten wertvolle Einsichten, die über die herkömmlichen Maße wie Return on Investment (ROI) und Return on Equity (ROE) hinausgehen, da Sie die Kapitalflüsse und die Opportunitätskosten mitbetrachten.
Was ist der IRR?
Der IRR ist ein Maßstab für die Rentabilität einer Investition, der die jährliche Wachstumsrate des eingesetzten Kapitals widerspiegelt. Diese Kennzahl ist besonders wertvoll, da sie den Zeitwert des Geldes berücksichtigt und einen Diskontsatz liefert, bei dem der Nettobarwert (Net Present Value, NPV) aller zukünftigen Cashflows einer Investition genau null ist. Dadurch sind Projekte deutlich besser miteinander zu vergleichen.
Beispiel für die Berechnung des IRR
Nehmen wir an, Sie investieren 10 Millionen EUR in ein Projekt. Die erwarteten Rückflüsse sind wie folgt: 600.000 EUR nach dem ersten Jahr, 600.000 EUR nach dem zweiten Jahr und 12.600.000 EUR nach dem dritten Jahr. Der IRR dieser Cashflows kann durch Lösen der folgenden Gleichung ermittelt werden, bei der der NPV gleich null gesetzt wird:
Jetzt können Sie Newton fragen wie man sich hier gut annähert oder Sie nutzen einfach Excel dafür.
Was ist der MIRR?
Der MIRR (modifizierter IRR) ist eine Weiterentwicklung des IRR, die eine realistischere Annahme über die Reinvestition von Cashflows ermöglicht. Während der IRR annimmt, dass alle positiven Cashflows zum internen Zinsfuß reinvestiert werden, erlaubt der MIRR die Festlegung einer spezifischen Wiederanlagerate für diese Cashflows, wodurch eine genauere Darstellung der Investitionsrentabilität erreicht wird.
Beispiel für die Berechnung des MIRR
Mit denselben Cashflows berechnet sich der MIRR, indem man den zukünftigen Wert der positiven Cashflows am Ende des Investitionszeitraums zu einem festgelegten Wiederanlagesatz bestimmt und diesen gegen den Barwert der anfänglichen Investition aufrechnet. In unserem kleinen Beispiel nehmen wir als Wiederveranlagungszinssatz 8,00 % p.a.
Fazit
Unser Beispiel zeigt die Unterschiede gut. IRR und MIRR bieten eine dynamische Betrachtung der Rentabilität, die den Zeitwert des Geldes und die spezifischen Cashflow-Muster einer Investition berücksichtigt. Im Gegensatz dazu bieten ROI und ROE eine eher statische Sichtweise und können die Effizienz der Kapitalnutzung im Zeitverlauf nicht genau abbilden. Durch die Nutzung von IRR und MIRR können wir eine tiefere Analyse durchführen, die zu fundierteren Entscheidungen führt.
Für weitere Informationen oder detaillierte Beratung stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
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