Schuldendeckungsdepot
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18.02.24 | 10:15am
Seit 2023 haben sich in der Kreditfinanzierung wesentliche Änderungen ergeben, die maßgeblich die Strukturierung langfristiger Kredite beeinflussen. Ein zentrales Element, das zunehmend in den Fokus rückt, ist das Schuldendeckungsdepot. Dieses Instrument gewinnt gerade bei langfristigen Finanzierung an Bedeutung und hat direkte Auswirkung auf den Cashflow und dahintergelagerte Waterfall-Regelungen.
Warum ist das Schuldendeckungsdepot wichtig?
Das Schuldendeckungsdepot dient als finanzielle Absicherung für Kreditgeber, indem es sicherstellt, dass ein Teil des Free Cashflows eines Projekts speziell zur Deckung zukünftiger Schuldendienste reserviert wird. Dies wird insbesondere bei langfristigen Finanzierungen zur Praxis, da es das Ausfallrisiko für den Kreditgeber reduziert. Für Projektsponsoren bedeutet dies jedoch, dass der verfügbare Cashflow zunächst zur Auffüllung dieses Depots verwendet wird, bevor er für andere Zwecke eingesetzt werden kann.
Wann ist das besonders relevant?
Relevant ist das vor allem für Projektfinanzierungen, die langfristig strukturiert sind, aber im Cap Table eine Preferred-Equity oder Mezzaninfinanzierung enthalten haben, die über den Free Cashflow getilgt werden sollen. Diese Waterfall-Regelung ist unbedingt bereits in der Kreditverhandlung mitzubedenken.
Strategien zur Optimierung
Zwei effektive Strategien, um die Auswirkungen des Schuldendeckungsdepots zu minimieren, sind:
1. Harte Kündigungsverzichte von Mietern/Pächtern: Durch die Sicherung langfristiger Miet- oder Pachtverträge ohne Kündigungsoptionen können Projektsponsoren eine stetige Einnahmequelle gewährleisten, was die Bedingungen für die Auffüllung des Schuldendeckungsdepots verbessert.
2. Ein Debt Service Coverage Ratio (DSCR) von über 1,2: Ein DSCR über 1,2 signalisiert eine starke Fähigkeit des Projekts, seine Schulden zu bedienen, und trägt dazu bei, das Vertrauen der Kreditgeber zu stärken und die Notwendigkeit für ein umfangreiches Schuldendeckungsdepot zu reduzieren.
Besondere Aufmerksamkeit bei Hotelfinanzierungen
Bei Hotelfinanzierungen, die oft aufbauende DSCR-Szenarien aufweisen, ist das Schuldendeckungsdepot besonders relevant. Hotelpachtverträge weisen üblicherweise eine mehrjährige Einschleifphase auf, in der die Pachteinnahmen stetig steigen. Diese Phase muss in der Kreditfinanzierung mitbedacht werden über einen geringeren Schuldendienst (geringere Tilgungssätze oder höherer Eigenkapitalanteil). Ein etwaiger Free Cashflow ist daher geringer und muss dann oft zur Gänze in das Schuldendeckungsdepot fließen, was die sofortige Verfügbarkeit dieser Mittel für den Projektsponsor einschränkt.
Beispiel Hotelfinanzierung
Um die praktische Anwendung zu veranschaulichen, betrachten wir ein vereinfachtes Rechenbeispiel für eine Hotelfinanzierung über die ersten fünf Jahre:
In diesem Beispiel steigen die Pachteinnahmen jährlich, während Annuität und OPEX gleich bleiben. Der Free Cashflow verbessert sich dadurch kontinuierlich, muss jedoch über 5 Jahre zur Auffüllung des Schuldendeckungsdepots verwendet werden und erst im 5. Jahr bleibt ein Free Cashflow über. Die Liquidität des Projektsponsors ist somit stark eingeschränkt.
Fazit
Das Schuldendeckungsdepot ist ein wesentlicher Bestandteil der Kreditbestimmungen geworden, besonders seit 2023. Es bietet Kreditgebern eine zusätzliche Sicherheit, indem es sicherstellt, dass Mittel für die Schuldendienstzahlungen reserviert werden. Für Projektsponsoren bedeutet dies eine Herausforderung in der Cashflow-Planung, bietet aber auch die Möglichkeit, durch strategische Maßnahmen wie harte Kündigungsverzichte und die Optimierung des DSCR die Bedingungen zu ihren Gunsten zu beeinflussen. In Szenarien wie der Hotelfinanzierung, wo der DSCR sich im Laufe der Zeit verbessert, wird das Schuldendeckungsdepot häufiger angewandt und ist schwieriger zu umgehen. Projektsponsoren müssen daher diese Anforderungen in ihre Finanzplanung einbeziehen und proaktiv Maßnahmen ergreifen, um die Auswirkungen auf ihren Free Cashflow zu minimieren.
Wir empfehlen unseren Kunden und Partnern, frühzeitig mit ihren Finanzierungspartnern in Dialog zu treten und die Kreditbedingungen detailliert zu verstehen. Eine sorgfältige Planung und die Einbeziehung von Sicherheitsmaßnahmen wie dem Schuldendeckungsdepot können entscheidend sein, um die finanzielle Gesundheit und den Erfolg Ihres Projekts langfristig zu sichern.
Für weiterführende Informationen oder individuelle Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
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