Verschärfte Auszahlungsvoraussetzungen
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07.01.24 | 10:15am
In dieser Ausgabe des Newsletters beleuchten wir die Auszahlungsvoraussetzungen und laufenden Kreditbestimmungen und wie sich diese über die letzten 18 Monate verändert haben.
Verschärfung der Auszahlungsvoraussetzungen:
In den letzten 18 Monaten haben sich die Voraussetzungen für die Auszahlung von Finanzierungen in der Immobilienbranche deutlich verschärft. Dies betrifft sowohl den Ankauf als auch die Ausbaufinanzierung von Projekten.
Ankauf:
Bei der Finanzierung von Immobilienankäufen wird deutlich stärker auf das Ankaufsobjekt geachtet. Verkehrsgutachten werden genauer plausibilisiert und die Cash-Einlage lässt sich nur noch im geringeren Maße durch Bürgschaften oder Ersatzsicherheiten reduzieren. Bei langfristigen Finanzierungen sind die DSCR-Werte in teils drastisch erhöhten Vorgaben abgerutscht (Wohnen 1,1 in Wien), auf stille Reserven wird deutlich geringer Rücksicht genommen. Wir gehen davon aus, dass sich das in ca. 2 Jahren wieder auf ein normales Maß reduzieren wird, insbesondere im Bereich Wohnen.
Ausbaufinanzierung:
Für die Baufinanzierung von Projekten wurden je nach Assetklasse die Vorverwertungsquoten stark erhöht und auch hier ist das Eigenmittelerfordernis deutlich angestiegen. Hinzugekommen sind hier außerdem die zwingende Einführung von Nachhaltigskeitzertifikaten auch bei Projekten unter 20 Mio. EUR. Der Hintergrund für die Einführung liegt einerseits darin, dass Banken ihre Kreditportfolien taxonomiekonform gestalten wollen und andererseits in der leichteren Verwertung, falls ein Projekt in Schieflage gerät.
Covenants (laufende Kreditbestimmungen):
Für das Jahr 2024 erwarten wir, dass zu den üblichen Covenants (LTV, DCSR) auch Neue in den Kreditverträgen eingeführt werden und dies auch bereits bei geringeren Projektvolumen. Dazu werden bspw. zählen:
Eigenmittel und Projektgewinn können erst nach vollständiger Rückzahlung der Kreditlinie abgeschöpft werden.
Bei Aufnahme von Gesellschafterdarlehen, Mezzaninkapital oder sonstigen Drittdarlehen müssen diese der Bankfinanzierung nachrangig gestellt werden und Besicherung durch die Projektgesellschaft oder durch Abtretung von Gesellschaftsanteilen ist ausgeschlossen.
Diese Bestimmungen klingen logisch und in erster Linie harmlos, aber Sie schränken nicht nur deutlich die Liquidität von Projektsponsoren ein, sondern können im schlimmsten Fall auch Default-auslösend sein.
Möglichkeiten und Chancen:
Dass sich die Bestimmungen verschärfen war absehbar und ist auch in einem gewissen Ausmaß zu begrüßen, da diese eine zusätzliche Sicherheitsebene für die Projekte einführen. Allerdings gilt auch hier: Zu Tode gefürchtet, ist auch gestorben.
Projektsponsoren müssen sich im Klaren sein, dass Sie enger mit Eigenkapitalinvestoren zusammenarbeiten und auch den Kreis der EK-Partner erhöhen müssen, sofern Sie die Marktchance 2024 nutzen wollen. Gleiches gilt auch für die Banken. Deutschland und Österreich bieten ein sehr breites Bankspektrum und daher weiterhin eine ausreichende Liquidität für bestehende und neue Projekte.
Fazit:
Angesichts dieser Entwicklungen ist es entscheidend genau auf die Kreditbestimmungen zu achten, ob nun bei Verlängerungen oder Neufinanzierungen und gegebenenfalls auch auf die Unterstützung von spezialisierten Beratungshäusern wie REVALPRIME zurückzugreifen. Wir bieten Ihnen die erforderliche Expertise, um größere Risiken für Projektsponsoren zu vermeiden und die Einhaltung der neuen Vorgaben sicherzustellen.
Wir stehen Ihnen für weitere Informationen und Beratung zur Verfügung und freuen uns, Sie bei Ihren zukünftigen Projekten zu unterstützen.
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